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> N°58 Avril 2020 - Chronique de l\'immobilier
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Solidarité, viduité et renaissance

 


Puisque son métier lui commande de regarder dans le rétroviseur, l’expert  fonctionne avec l’analyse des références passées. Son rôle consiste à anticiper au nom de leur connaissance du fonctionnement du marché. Il donnera une analyse : pas une valeur locative - ou seulement «sous réserve»… Ce n’est pas un voyant.

Par Sylvie Roux, expert judiciaire (Sylvie Roux Expertises)

Un principe m’a été enseigné il y a bien longtemps. J’y adhère toujours : le droit accompagne la société et le quotidien de l’homme et non l’inverse. «Les règles de droit issues de la société, les coutumes, les lois ont nécessairement un reflet dans l’individu. Le droit de notre pays passe dans nos artères, dans nos muscles, dans notre esprit » (Flexible droit, Jean Carbonnier, LGDJ, 1992, p. 341). Voilà que notre quotidien est changé, la société sera différente «après».

Pour l’expert que je suis, l’analyse de la période souligne sa multiplicité dans la durée, et il est besoin d’établir un calendrier. Actuellement on peut détailler détaille trois périodes. Pour les deux premières, aucune possibilité d’apprécier et de justifier une valeur locative de commerce, de bureau ou autres locaux : il s’agit plutôt d’une valeur de survie, ou d’une valeur de solidarité. Â condition, bien sûr, que la solidarité entre bailleur et locataire soit à double sens.

 

Période 1 : la force majeure comprenant la période de confinement

Dans cette période, il y a des boutiques fermées dont l’activité est réduite à celle d’entrepôt de stockage d’aménagements, de matériels et de marchandises. Il y a des commerces réquisitionnés qui ouvrent à perte pour servir le public Il n’y a plus ou peu de flux de chalands et aucun acte de commerce sauf essentiel n’est accompli. Les loyers ne sont pas acquittés.

 

Période 2 : une période d’observation pendant le délai post confinement

Cette période correspond à la reprise de l’activité, au retour du flux. Sa durée n’est pas fixée, car elle dépend de l’état sanitaire et de la maitrise de la pandémie localement. On peut lui attribuer un laps de temps qui s’étendrait au 31 décembre 2020, clôture de l’année civile et clôture des comptes pour de nombreuses sociétés. Il est ainsi pratique de faire un bilan de l’année écoulée. Elle apparait comme un temps de latence du droit, à la suite de laquelle, la société pourra de nouveau, on l’espère, tourner à plein régime.

 

Il est difficile de la qualifier juridiquement. Cette phase d’observation, permet de confirmer la bonne santé de l’entreprise et la prochaine renaissance de l’économie. Elle s’apparente au délai de viduité des veuves, permettant l’attribution d’une paternité éventuelle de son défunt mari. Elle permet d’avoir une meilleure visibilité sur les affaires à venir, la pérennité des relations contractuelles, les possibles nouvelles attitudes des consommateurs, des producteurs, des dirigeants politiques et économiques.

 

Juridiquement elle correspondrait à une période de non-droit, à l’instar des développements du doyen Jean Carbonnier, que je ne me lasse pas de relire à la recherche du bon sens : «L’hypothèse du non-droit est une hypothèse sociologique. Elle part de cette constatation que le droit est infiniment plus petit que l’ensemble des relations humaines. La conduite humaine est régie par d’autres systèmes que le droit. Le droit y met son pouvoir de contrainte mais, en dehors du droit il y a bien d’autres systèmes, la religion, la morale, les mœurs, c’est-à-dire les manières de vivre au jour le jour. Il y a aussi des inhibitions intériorisées, sans qu’il y ait des règles perceptibles pour les commenter : il y a la prudence, il y a la crainte, il y a la sobriété, il y a cette force indéfinissable que l’on appelle le bon sens, le sens commun, c’est une véritable source du droit.»

 

Et encore :«C’est que le droit, s’il est sage, sait se méfier de ses propres excès. L’excès de droit peut tuer le droit, c’est pourquoi il est prudent pour le droit de ménager des espaces de non-droit, des espaces où la contrainte qui est inhérente au droit cessera de s’appliquer, donnera un repos aux individus, des aires de repos, de respiration nécessaires pour la santé de la société et du même coup pour la santé du droit.»

 

Ainsi pour le doyen, le droit est issu de la force du sens commun et pour éviter la démesure aux conséquences graves et éventuellement suicidaires, il doit ménager des espaces de non-droit qui permettront à la société de respirer. L’excès actuel viendrait de continuer à opposer bailleur et locataire en cette période de survie, d’absence de visibilité, consécutive à l’arrêt brutal de l’économie en période de force majeure.

 

«Le bailleur n’est pas l’associé du locataire», dit un principe de l’immobilier ancien. La vie nous démontre actuellement le contraire. Le locataire ne réalise pas de chiffre d’affaires ; mais le bailleur doit payer ses charges à ses fournisseurs. La solidarité, un des maîtres mots de la période actuelle, doit être effective entre les bailleurs et les locataires.

 

In fine les employés doivent pouvoir continuer leur activité et être rémunérés, pour pouvoir continuer à consommer, ainsi la roue de l’économie continuera de tourner pour le bien commun. Pendant ce délai  de viduité, les risques sont à partager par moitié, par solidarité entre bailleur et locataire : conséquemment, on peut envisager un loyer diminué de moitié. La fin de l’année nous permettra, avec la clôture ou l’arrêté des comptes, d’apercevoir partie de la nouvelle configuration de l’économie post Covid.

 

Période 3 : 2021 une période de rapprochement contractuel

a) Pour un résultat sur le court terme 

Une meilleure visibilité permettrait alors aux cocontractants de revisiter les relations contractuelles initiales. Ce rapprochement se fera toujours intuitu personae. Les conditions contractuelles sont-elles toujours adaptées et pérennes ou doit-on les aménager et sur quelle période? Où en est l’affectio contractus ? On peut envisager un loyer progressif sur une période triennale, ou un loyer binaire temporaire, un pourcentage de chiffre d’affaires à ajuster selon le taux d’effort non chargé supportable par l’activité. Tout est toujours possible contractuellement, sauf ordre public.

 

b) Pour un résultat à moyen ou long terme 

• Si les relations sont tendues et le dialogue difficile, il y a les modes alternatifs de règlement des différends (Mard) : la négociation est assistée par un tiers (expertise amiable, conciliation ou  médiation conventionnelle).

• Si le dialogue est rompu et que la judiciarisation du différend ne peut être évitée, il y a des arguments, notamment l’article 145-38 du Code de commerce. L’évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité peut alors être recherchée, non seulement dans les statistiques qui retracent le flux de chalands, mais dans la fermeture des commerces, la piétonisation de certaines rues, la fréquentation des parkings. Le flux de chalands est indicatif ; mais il est volatil et ne se traduit pas automatiquement en consommation pour l’activité donnée. Cette évolution ne pourra être constatée par les experts qu’après un délai assez long, permettant à ces modifications d’apparaitre dans les statistiques et les constatations visuelles.

 

C’est bien la valeur locative de cette période qui reste à définir.