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Urbanisme commercial et état d’urgence sanitaire

Mode d’emploi de la prorogation des délais

Décryptage de l’ordonnance N° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance N° 2020-427 du 15 avril 2020 et l’ordonnance N°2020-460 du 22 avril 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Par Mes Audrey Lebeau et Elsa Sacksick, avocates associées (Adden avocats)

Quid de l’état d’urgence sanitaire (Eus) ?

L’état d’urgence sanitaire est déclaré sur l’ensemble du territoire national jusqu’au 24 mai 2020 (Article 4 de la loi N° 2020-290 du 23 mars 2020, publiée au Journal Officiel du 24 Mars 2020 et immédiatement entrée en vigueur). Il pourra y être mis fin avant terme par décret pris en conseil des ministres, tout comme il pourra être prorogé par la loi. L’état d’urgence sanitaire ne doit pas se confondre avec la durée du confinement.

 

L’ordonnance du 25 mars 2020 a vocation à s’appliquer à tous les délais échus pendant la période d’urgence sanitaire. Plus précisément, elle fixe une période de gel appelée la «période juridiquement protégée» allant du 12 mars 2020 inclus jusqu’au 23 juin 2020 à minuit (cette dernière date venant d’être précisée par la circulaire du 17 avril 2020 émise par le ministère de la Justice, mettant fin à un débat).

 

En matière de permis de construire et d’autorisations d’exploitation commerciale, cela se traduisait, en synthèse, par l’impossibilité d’obtenir une autorisation avant le 24 juin 2020 et une purge au 24 août 2020 des permis affichés avant le 12 mars 2020. Vivement critiquée, cette ordonnance, dans sa première version, avait pour effet d’allonger de façon très importante les délais d’obtention et de purge des autorisations.

 

L’ordonnance du 15 avril 2020 est venue corriger le tir en permettant de gagner un mois sur la «période juridiquement protégée» (PJP Générale) et en recourant à la suspension de délai (plutôt qu’à la prorogation). La «PJP Urba» part donc du 12 mars 2020 inclus au 23 mai 2020 à minuit. Cette correction est toutefois partielle et imparfaite, puisqu’elle ne prend notamment pas en compte l’urbanisme commercial et ne modifie en rien les délais de retrait des autorisations. La question des délais de validité des autorisations n’est pas davantage traitée, alors qu’une prorogation d’une année pour prendre en compte les effets directs et indirects de l’épidémie de Covid-19 serait nécessaire.

 

Et, l’ordonnance du 22 avril 2020 corrige un oubli de l’ordonnance du 15 avril en permettant aux autorisations de travaux, d’ouverture et de réouverture sur établissement recevant du public (ERP), immeuble de moyenne hauteur (IMH) et immeuble de grande hauteur (IGH) de bénéficier du régime dérogatoire prévu pour les autorisations d’urbanisme.

 

Comment cela se traduit-il concrètement pour les permis de construire et les autorisations d’exploitation commerciale ?

Envisageons un mode d’emploi de la prorogation/suspension des délais d’instruction, de recours ou de caducité de ces autorisations, selon qu’il convient d’appliquer l’ordonnance du 25 mars 2020 ou celle du 15 avril 2020.

 

I. Les délais d’instruction des autorisations

Les délais d’instruction des demandes de permis de construire, de démolir, d’aménager bénéficient des améliorations de l’ordonnance du 15 avril 2020. Il en va de même du délai de récolement après achèvement des travaux. Lorsque ces délais devaient expirer pendant la PJP Urba, ils sont suspendus à compter du 12 mars 2020. Ils reprendront leur cours, pour la durée qui restait à courir, le 24 mai 2020.

 

Ex : une demande de permis de construire complet a été déposée le 11 février 2020. Son délai d’instruction de 5 mois (car portant sur un établissement recevant du public (ERP)) est suspendu à compter du 12 mars 2020. La durée qui restait à courir ne reprendra que le 24 mai 2020. Un permis de construire tacite pourra alors être délivré le 24 septembre 2020.

 

Aucune autorisation tacite ne peut être obtenue pendant la PJP Urba. Mais rien n’interdit à l’autorité administrative compétente, si elle le peut, de se prononcer expressément pendant cette période sur les demandes qui lui ont été adressées.

 

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 à minuit est reporté au 24 mai 2020.

 

La PJP Urba et le mécanisme de suspension des délais qui vient d’être exposé, s’appliquent à l’autorisation ERP qu’elle soit sollicitée dans le cadre de l’instruction d’un permis ou d’une demande ad hoc au titre du Code de la construction et de l’habitation grâce à l’ordonnance du 22 avril 2020 qui est venu corriger un oubli.

 

En application de l’ordonnance du 15 avril 2020 qui prévoit que «les mêmes délais s’appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions pour émettre un avis ou donner un accord», il en va de même pour l’obtention d’un avis de la commission départementale d’aménagement commercial (Cdac) dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.

 

En revanche, la PJP Urba n’est pas applicable lorsqu’il s’agit d’obtenir une autorisation d’exploitation commerciale seule. Ici, c’est la PJP Générale qu’il convient de retenir suspendant les délais non expirés jusqu’au 23 juin minuit. Ils reprendront (ou démarreront pour la totalité du délai s’il n’avait pas commencé à courir) le 24 juin 2020.

 

Ex : une demande d’autorisation d’exploitation commerciale déposée le 11 février 2020. Son délai d’instruction de 2 mois est suspendu à compter du 12 mars 2020.

La durée qui restait à courir reprendra le 24 juin 2020. L’autorisation d’exploitation commerciale devra être  délivrée avant le 24 juillet 2020.

 

II. La suspension du délai de retrait des autorisations d’urbanisme

Le délai de retrait ne bénéficie pas de la PJP Urba !

Le délai accordé au maire pour retirer une autorisation d’urbanisme qui a commencé à courir avant le 12 mars 2020 est suspendu jusqu’au 23 juin 2020 à minuit (et non au 23 mai minuit).

 

Prenons l’exemple du maire qui a délivré un permis de construire le 1er mars 2020, le délai de retrait devait expirer le 1er juin 2020. Ce délai est suspendu du 12 mars inclus au 23 juin inclus, et recommencera à courir à compter du 24 juin pour la période restante. Le délai de retrait expirera dans un tel cas le 12 septembre 2020.

Le délai accordé au maire pour retirer une autorisation d’urbanisme qui commencera à courir après le 12 mars 2020 inclus (et jusqu’au 23 juin 2020 inclus), son point de départ est reporté au 24 juin 2020.

Pour le cas d’un permis délivré le 25 mars 2020 par exemple, le délai de retrait du maire devait commencer à courir à cette date. Le point de départ du délai de retrait est alors reporté au 24 juin et expirera le 24 septembre 2020.

 

Le régime est exactement le même pour toute autorisation administrative. Il en est donc ainsi pour les autorisations de travaux délivrée par le maire également.

 

III. L’interruption des délais pour que le maître d’ouvrage complète son dossier de demande

Là encore, un oubli de l’ordonnance du 15 avril 2020, pas de régime particulier pour les autorisations d’urbanisme (en même temps ce n’est pas grave puisque c’est le pétitionnaire qui a la main pour produire des pièces manquantes) !

 

Cette prorogation concerne le délai dans lequel des pièces complémentaires doivent être fournies par le pétitionnaire dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire ou de toutes autres autorisations d’urbanisme ou d’aménagement commercial et cinématographique, etc. (il s’agit de formalités prescrites par la loi à réaliser dans un délai déterminé et dont l’inexécution pourrait par exemple conduire à un refus tacite d’autorisation) (cf. art. 2 de l’ordonnance).

 

La méthode de calcul de la prorogation de délai est la suivante : lorsque le délai devait expirer pendant la PJP Générale, celui-ci est prorogé d’un nouveau délai équivalent au délai initial, dans la limite maximum de 2 mois à compter de la fin de la PJP Générale (le 23 juin à minuit), soit au plus tard jusqu’au 23 août 2020 à minuit.

 

IV. L’interruption des délais de recours

Grâce à l’ordonnance du 15 avril 2020, les délais de recours gracieux ou contentieux (et de déférés préfectoraux) à l’encontre des décisions de non-opposition à déclaration préalable (DP), des permis de construire, des permis de démolir (PD) et des permis d’aménager (PA) sont désormais suspendus (et non plus prorogés).

 

Pour mémoire : la suspension d’un délai en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. Alors que l’interruption d’un délai efface totalement la partie du délai qui a déjà couru : à la suite du phénomène interruptif, tous les compteurs sont remis à zéro.

 

Ainsi, les délais de recours qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus à cette date. Ils recommenceront à courir à compter de l’achèvement de la PJP Urba, soit à compter du 24 mai 2020, pour la durée qui restait à courir le 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

 

Ex : Dans le cas d’un permis de construire qui a été régulièrement affiché à partir du 5 février 2020, le délai de recours n’a pas expiré avant le 12 mars 2020. Il est donc suspendu du 12 mars 2020 au 23 mai 2020 inclus. Il recommencera à courir le 24 mai 2020, pour la durée qui restait à courir le 12 mars 2020 (sans pouvoir être inférieure à 7 jours), soit jusqu’au 18 juin 2020.

 

Le point de départ des délais de recours qui auraient dû commencer à courir pendant la PJP urba, est reporté à l’achèvement de celle-ci, soit au 24 mai 2020.

 

Ex : Que le permis de construire soit régulièrement affiché dès le 12 mars 2020 (pendant la PJB Urba) ou le 24 mai 2020 (à l’achèvement de l’EUS déclaré), le délai de recours ne commencera à courir qu’à compter du 24 mai 2020 et prendra fin le 25 juillet 2020.

 

En revanche, ces délais ne s’appliquent pas aux refus de permis ni aux oppositions à déclaration préalable. De même, ils ne concernent pas les délais de recours administratif devant la Commission nationale d’aménagement commercial (Cnac) à l’encontre des autorisations/avis favorables pris en matière d’exploitation commerciale.

 

Ainsi, pour les recours contre une autorisation d’exploitation commerciale (Aec), même obtenue dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, le mécanisme de prorogation de délai (et non de suspension) prévu par l’art. 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 combiné avec la PJP Générale demeure applicable.

Le mécanisme est alors le suivant : lorsque le délai de recours devait expirer le 12 mars 2020 ou entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 à minuit (c’est-à-dire, pendant la PJP Générale), celui-ci est prorogé d’un nouveau délai équivalent au délai initial, dans la limite maximum de 2 mois à compter de la fin de la PJP Générale, soit au plus tard jusqu’au 23 août 2020 à minuit.

 

Ex : Si le délai de saisine d’1 mois de la Commission nationale d’aménagement commercial devait expirer le 16 mars 2020, un nouveau délai de 1 mois recommencera à courir à compter du 24 juin 2020 et la Cnac devra être saisie le 24 juillet 2020 à minuit au plus tard.

 

V. L’interruption du délai de caducité des autorisations

Et, encore un oubli très préjudiciable aux projets en cours !

Le délai de validité de l’autorisation, s’il devait échoir le 12 mars 2020 ou entre le 12 mars et le 23 juin 2020 à minuit, sera prorogé jusqu’au 23 août 2020 à minuit.

 

Ainsi, sont prorogés jusqu’au 23 août inclus, les délais de validité suivants :

- Le délai de validité des autorisations d’urbanisme (c’est-à-dire le délai dans lequel les travaux doivent avoir significativement commencés ou ne pas avoir été interrompus pendant un délai supérieur à 1’année)

- Le délai dans lequel les droits d’exploitation commerciale issus d’une autorisation d’exploitation commerciale (Cdac/Cnac) doivent ouvrir au public

- Le délai de réouverture au public d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 2 500 m² sur le même emplacement, ou de tout magasin situé dans un ensemble commercial de plus de 1 000 m², dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant trois ans.

 

Un décret va-t-il venir combler ces oublis ? A suivre.