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> N°58 Avril 2020 - Chronique de l\'immobilier
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Le virus place brutalement la valeur locative entre parenthèses

Enseignes et bailleurs autour de la table

 

Il y avait de l’électricité dans l’air. Il ne manquait qu’une étincelle pour que l’orage éclate entre des enseignes chauffées à blanc par la baisse des ventes, la hausse des loyers et des charges et des propriétaires certains que les arbres montent jusqu’au ciel. Le virus a servi de détonateur. Sur fond de fermeture administrative, une tempête s’est levée, balayant un commerce épuisé par des mouvements sociaux à répétition et dans l’attente d’un geste des propriétaires. Faute de laisser derrière eux un paysage dévasté, les voici face à un médiateur et devant un challenge qui ressemble fort à l’heure de vérité.

 

par Alain Boutigny

Si on avait su, on aurait acheté ça direct ! Et pourtant, tout le monde pleurait sur son sort. Outre les soldes ratés, les promoteurs avaient du mal à commercialiser leurs sites, en centre-ville, ce n’était guère mieux avec un Lissac de la rue de Rivoli renouvelé à une valeur locative de - 9 %, Gap qui avait décidé de fermer 8 de ses 28 magasins français, dont ceux des Quatre Temps, du boulevard Saint-Michel et des Champs-Elysées, tandis que Wereldhave annonçait sa décision de quitter la France où elle était revenue en 2014 en rachetant six malls, parmi lesquels Docks 76, Côté Seine et Mériadeck que ses équipes s’employaient a redynamiser hardi-petit.

A cette époque, la situation scabreuse de Rallye-Casino défrayait la chronique et la Mairie de Paris, lâchant deux enquêtes d’architectes et d’urbanistes comme on lâche les chiens, s’en prenait encore au projet de la Gare du Nord avec des arrière-pensées… électorales. Il y avait aussi cette histoire d’indice indicible : l’Insee droit dans ses bottes, mis à part, la fièvre de l’Ilc qui commençait à perturber pas mal de monde. Et pour cause : depuis plus de deux ans, le marqueur des loyers de commerce refusait de décrocher des + 2 %. Trimestre après trimestre, c’était la grande vie – et ça l’est toujours : le T4 19 vient de s’inscrire à + 1,8 %, portant la hausse de cette variable inouïe au score pharamineux de + 26 % depuis 2005 !

Il y avait même de bonnes nouvelles : on avait appris de la bouche même de la Fevad (1) que la part des pure players se limitait à 4,5 % des ventes du commerce, que Carmila deviendrait un acteur majeur de la mixité en utilisant 840 ha dépendant des Carrefour de sa maison-mère, que selon Procos 2019 s’achevait sur un maigre 0,1 %, – mais positif –, et que le Cncc s’en prenait à la loi Elan, son retour aux études d’impact, la présence des chambres de commerce dans les Cdac, le moratoire du préfet pour cause d’Ort (et dont E. Leclerc et Lidl font les frais dans l’Allier). Acuitis venait de s’offrir Sensee, Etam devait prendre une part de Lunettes pour Tous et  Klépierre s’adjugeait 10 % de Belle Epine pour 87 millions ; acte de foi inébranlable dans son métier.

Tout n’était pas rose ; mais tout n’était pas noir. Même si la grève pour la retraite avait arraché jusqu’à 15 % des ventes de janvier, une enquête exclusive de «L’Annuaire de l’Enseigne» montrait que six enseignes sur dix avaient l’intention d’ouvrir 2 à 11 points de vente dans l’année… L’affaire, au fond, ne sentait pas si mauvais. Pour ainsi dire, c’était le bon temps… au vu de ce que nous vivons depuis que le Covid-19 est passé par chez nous. Sans blague : c’était de la gnognotte. Depuis, la Halle a demandé à être placée sous procédure de sauvegarde, et Orchestra qui s’y trouvait est désormais en redressement judiciaire !

L’espoir change de camp, le combat change d’âme… Nous voici désormais dans le bleu. Côté non-alimentaire, les affaires du commerce sont à l’arrêt, les rideaux sont tirés, les galeries marchandes qui en abritent sont ouvertes pour laisser le passage vers les activités essentielles à la vie de la Nation. Et comme «tout paraît dans l’ombre hostile et gigantesque» (2), les partenaires d’autrefois se jettent les uns contre les autres. Enfin, partenaires… Depuis quelques années déjà que valsaient les taux d’efforts, les charges et les travaux de rénovation, les tensions se faisaient vives entre les preneurs et des bailleurs. Les demandes de baisse de loyers avec menace de fermeture (et fermetures pour de bon), allaient bon train. L’ambiance était à l’orage.

Le jugement de première instance rendu le 3 mars par le tribunal judiciaire de Paris en dit long sur ces blocages. En accordant près d’un demi million de remboursement de charges d’embellissement aux Micromania, Paul, Franck Provost, Hippopotamus, Dpam et
Pimkie, d’Italie2, les juges ont considéré que le fléau de la balance était allé un peu loin. En attendant l’appel inéluctable et l’issue des deux autres instances (Cap3000 et Rosny2), ils l’ont redressé tant bien que mal – au moins pour ces locataires membres de l’Adeleco – compris la Grande Récré, Naf Naf, Kaporal et Camaïeu qui avaient négocié avant l’audience. La situation, potentialisé par la baisse des ventes, était électrique.

Il suffisait d’un éclair. L’urgence sanitaire a servi de détonateur. L’orage a éclaté sans crier gare. Il aura suffit de deux substantifs pour mettre le feu aux poudres : petits et gros ; les seconds devant grosso modo payer pour les premiers les loyers du confinement. Qui étaient-ils ? Pas facile de savoir où passait la frontière. Tout le monde l’a pris pour lui. Dans la seconde, le peuple du commerce qui ne l’avait jamais fait dans ces proportions, a sonné le tocsin – pas comme un signal d’alarme : comme la charge sur les ennemis de sa patrie – en l’occurrence les foncières, terme désormais générique désignant l’homme à abattre !

Dans la foulée, les cinq détaillants administrateurs démissionnaient du Cncc, une lettre partait chez la Garde des Sceaux à titre conservatoire et seize fédérations, de l’Alliance à Procos en passant par la Fédération de la franchise, la bijouterie, l’électrodomestique, le sport, la restauration, l’habillement… montaient au créneau. Et pas moins de deux cents enseignes publiaient dans le quotidien «Les Echos» un manifeste pour que les propriétaires prennent part à l’effort collectif. Elles considéraient que «Pour payer des loyers demain (il faut régler) les problèmes de loyers d’aujourd’hui.» De Pizza Hut à Little Extra en passant par Maisons du Monde, les Galeries Lafayette, Boulanger, Etam et Kiko, la révolte grondait. Ce n’est pas fini.

De quoi s’agissait-il ? Des deux mois de fermeture dus au virus (trois pour la restauration), fait du prince contre lequel personne ne pouvait rien. Pas les locataires acculés à l’équation zéro chiffre d’affaires = zéro loyers ; pas plus les propriétaires à chapeau dont les costumes à jaquette ne dissimulaient de poche profonde permettant de payer les violons du bal – et qui proposaient un simple report du recouvrement. Ceux des bailleurs qui le pouvaient ont repoussé leurs échéances bancaires et fait cadeau (hors charges) des quittances, le temps de l’épreuve : Compagnie de Phalsbourg, Ingka (Ikea), Ceetrus, Polygone Montpellier (Socri)… Sncf Gares&Connexions a suivi, Ratp Travel Retail aussi, comme plusieurs villes pour qui le commerce est essentiel aux battements de leur cœur : Versailles, Douai, Lille, Rouen, Montpellier… 

L’Etat, au fond seul responsable, est appelé à la rescousse. Il offre sa médiation : Jeanne-
Marie Prost, une femme, un conseiller maître à la Cour des comptes, une ancienne lobbyiste et médiatrice experte, semble-t-il, puisque connue pour exercer cet art à Bercy, version crédit aux entreprises. Le pompier-pyromane ajoute une gratuité statutaire pour les très petites entreprises et une exonération fiscale entre le 15 avril et le 31 décembre pour les bailleurs qui n’auront pas réussi à se faire payer (sous condition de légitimité). C’est beau ! Mais ce n’est rien de trop. Les positions sont tendues, les postures sont fermes. Ça va swinguer, car le passif est lourd et personne n’est pour l’instant prêt à lâcher.

D’un côté les enseignes, qui nourrissent une sorte de revanche (genre : nous avons la main !), de l’autre les foncières, dont certaines sont coincées entre une cascade de défauts de paiement et un marché mondial des capitaux sans état d’âme – à moins que les pouvoirs publics ne leur fournissent quelque moyen légal ! D’où l’intérêt de la médiation qui aura force de contrainte… Car de l’autre côté, il n’y rien à espérer. Les détaillants sont bloqués : Bris Rocher (Yves Rocher) veut bien par exemple régler la quittance de la veuve de Carpentras, mais pas les autres. Et ce pour des raisons «de droit, de principe et de partenariat» !

Il est vrai qu’entre le principe du contrat dont la force majeure ne fait que «suspendre» les obligations qu’elle n’efface pas, et «l’exception d’inexécution» qui évacue toute contrepartie sans que le débiteur soumis à cette même force majeure puisse être inquiété en quoi que ce soit, l’affaire est rapidement pliée. Les tribunaux sont fermés et pas prêts de tourner à plein régime et aucun docteur en droit n’a jamais eu connaissance d’aucune jurisprudence coronavirus. Avant qu’une Cassation intervienne, il coulera de l’eau sous les ponts.

Est-ce bien le sujet ? Il ne s’agit-là que d’un des éléments de l’équilibre des forces. Objectivement, certains réseaux vont être tentés de faire le ménage dans leur patrimoine. Les promesses d’autrefois ne sont plus de saison. Seule compte la survie de l’entreprise et celle-ci passe par la trésorerie et la combativité vis-à-vis des fournisseurs. Au-delà du juridique, ils risquent, c’est sûr, d’exploiter à fond le chantage à la vacance, la division des loyers par au moins deux et la contestation des charges.

En face, les opérateurs ne manquent tout de même pas d’arguments massue. Il y a les sites incontournables, dotés de gros footfalls et qui produisent la marge, de l’image et du statut. Difficile à lâcher, pas faciles à négocier. Mais aussi ceux qui, proches des consommateurs, accrochés à la machinerie alimentaire, font le quotidien, le volume sans lequel la diffusion nationale n’existe pas. On peut montrer ses muscles. Pas commode de se fâcher avec un camarade qui abrite 10 ou 20 de vos points de vente et qui, la vie quotidienne une fois revenue, retrouvera les réflexes issus de longues années de travail en commun.

Après la guerre vient la paix. La bulle dans laquelle nous hibernons depuis deux mois est un piège. Cette parenthèse grossit comme une loupe un avenir que l’on ignore et qui fait peur. Le réflexe est de se protéger. La détente suivra. Comme les marmottes au printemps, les consommateurs sortiront de leur terrier. Ils retrouveront l’herbe fraîche et leur présence recadrera les rapports bailleurs-locataires. Allons donc : rien ne ressemblera plus au monde d’après que le monde d’avant. De mémoire d’homme, jamais les Etats n’ont mis autant de milliards pour réparer une économie dévastée. C’est la grande différence avec 1929 et 2008.

 

1. Issue de la Fédération de la Vpc, la Fédération de la vente à distance regroupe six cents adhérents, pure players, enseignes, marques, fournisseurs de
solutions…

2. Benjamin Constant («De la responsabilité des ministres» - Nicolle, 1815 - p. 3.