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> N°56 Avril 2019 - Chronique de l\'immobilier
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Moins de droits aux baux, mais des droits aux baux plus chers

Et des loyers qui décrochent de 6,3 %

 

 

Le commerce ne s’est jamais porté aussi mal et ses inventions et ses réactions n’ont jamais été aussi belles. Des chiffres d’affaires déplorables d’un côté, des nouveaux concepts et du développement (mais oui !) de l’autre. Le monde est schizophrène. Cette maladie maudite est aussi un programme d’avenir sur un terrain où le vrai et le faux n’existent pas, où la seule conduite consiste à interpréter les goûts et les couleurs d’un client insaisissable – et que sa data, quoi qu’on en dise, ne rend guère plus lisible. Ça se saurait ! L’histoire du commerce, qui est en train d’apprivoiser sa composante vente à distance, est bien loin d’être finie.

 

Par Alain Boutigny

 

Los Angeles, Sao Paulo, Moscou, Stockholm, Turin, Rome… Le trente-neuvième Eataly a ouvert ses portes début avril, à Paris. Emplacement choisit : le Marais, bien sûr, désormais haut lieu de la nouveauté en matière de commerce en France. Le super store alimentaire, porte-drapeau de l’Italie dans le monde selon le slogan «L’Italie c’est Eataly», ne pouvait pas trouver une localisation de meilleure qualité. A deux pas, à l’angle de la rue Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie, le lunettier new-yorkais Moscot a pris position pour la modique somme de 1 million, accompagné par un loyer de 35 000 € affichant une valeur locative de plus de 2 000 € par mètre carré et par an.

Londres, sans doute, est une ville attractive… Mais la capitale française ne l’est pas moins, si l’on en juge par les transactions que l’on observe sur sa plus belle avenue et que les Gilets Jaunes eux-mêmes n’ont pas affecté ! Le prix du «mauvais côté» y rejoint celui du «bon». Kusmi Tea a vendu à Dubail qui ouvrira-là un Rolex, 78 m2 plus 100 d’étage et 68 de sous-sol pour un droit au bail de 6,9 millions. Pas mal pour un preneur arrivé-là pour 1,2 million de loyer pur et repartant six ans plus tard avec un joli pécule, notoriété internationale faite ! Pas mal non plus pour un bailleur qui n’a rien vu passer, mais qui se rattrape avec un terme augmenté de plus d’un tiers !

 

mouvement de bascule

Tout le monde est content… Y compris quand La Maison de la Literie reprend les 650 m2 bruts de Grange, à l’angle de la place Saint-Augustin, pour 525 000 de loyer pur à 1 877 € le mètre carré pondéré ! Quand à Lyon, le Made.com prend 217 m2 rue Jarente pour 39 000 de cession et 170 000 € de loyer à une valeur locative de 1 688 € tout de même, ou quand Kruidvat s’offre la rue de Béthune, à Lille, pour 195 000 de loyer pur à 1 875 € par mètre carré et par an. Dans l’ensemble, bien sûr, les valeurs locatives ont mal aux dents. L’époque n’est facile pour personne. Il n’empêche que plus le second rideau baisse, plus le premier rideau monte. Et qu’à force de concentration, le mouvement de bascule prend des proportions encore jamais vues.

Chacun sait à présent qu’entraîné par la baisse des ventes et la concentration des flux d’acheteurs, les tarifs de l’immobilier plongent. Les experts s’accordent sur une décote de 30 %, correspondant peu ou prou à une rétraction des réseaux de plus ou moins un tiers. Le commerce n’est plus cette moule accrochée à son rocher qui enfile les 3x6x9 comme on enfile des perles. Plus on reste, plus ça augmente ; plus on bouge, moins ça coûte cher. La fidélité n’est plus une valeur sûre. Mieux vaut jouer les globe-trotters et attraper le taux d’effort le plus avantageux lorsqu’il se présente. Faute de quoi mieux vaut s’en aller voir ailleurs si la marge est meilleure. Et, à défaut d’accord raisonnable, laisser filer l’exploitation jusqu’à extinction du bail que le propriétaire aura mal géré pour avoir voulu sauver le taux d’un actif qui, de toutes façons, s’affaissera comme prévu.

On aura noté, pour s’en tenir aux grandes manœuvres, que, ces derniers mois, nécessité de désendettement ou pas, Casino n’a pas vendu à la concurrence moins de 10 hypermarchés, 15 supermarchés et 17 Leader Price mal en point ; sans compter les murs de 26 Géant. Il n’aura non plus échappé à personne que des pans entiers de la maison des enseignes se sont effondrés. Leurs groupes respectifs ont proprement sacrifié Staggy (Eram), Nyden et Cheap Monday (H&M), Scottage (Beaumanoir), Brice (Happychic) sur l’autel de la rationalisation. Pour survivre, surtout ne pas se disperser ! D’autres, qui n’ont pas su réagir à temps, l’on payé de leur vie. Toys «R» Us épuisé par un concept vieilli, New Look assommé par des loyers d’un autre âge, par exemple. La Grande Récré aussi, qui a dû faire la part du feu ; Casto ayant pour sa part fermé 14 points de vente, Parashop 20 sur 60, NewCo étant placé en redressement judiciaire. 

A cet égard, le dernier exercice fait froid dans le dos. A fin décembre, le Panel Rapide de «La Correspondance de l’Enseigne» affiche la mode à - 7 %, la coiffure à - 3,5 % (elle qui tenait jusque-ici la ligne de flottaison grâce à une augmentation des prix), la bijouterie à - 3 %, le vêtement masculin à - 5 %, la restauration à thème à - 1,6 % et les villages de marques eux-mêmes à - 3 %. Noir, c’est noir, et du reste, la Banque de France confirme ce bilan avec un - 4,8 % pour les grands magasins (mais + 1,1 % pour les hypermarchés et + 1,6 % pour les supermarchés), la vente à distance (e-commerce inclus) se contentant d’une croissance de 7,9 %, ce qui pour elle n’est pas si glorieux… Ce qui, miracle, n’enraye apparemment pas le dynamisme du monde des enseignes. Voilà plus de trente ans que ça dure et il faut bien reconnaître que le format à la peau dure ! Sa résilience ne peut que forcer le respect.

 

Le dos au mur

Même si le périmètre se modifie à la vitesse d’une consommation qui évolue, bien sûr, il a l’expansion dans le sang. Dans des genres différents, Naturalia, auquel le bio fait pousser des ailes, compte passer de 200 à 350 points de vente, comprise la périphérie en cours de test ; Snipes, la basket de Deichmann qui ne craint ni Nike, ni Adidas, est arrivé l’an dernier en France avec l’intention d’y installer 10 à 15 magasins dès cette année, Crêp’Eat, né en 2011, en comptera déjà 40 en 2019. Cependant que Thiriet (180 boutiques de surgelés) s’attaque à Paris où il veut 15 adresses à terme, et que E. Leclerc déclenche une offensive sur le drive piéton. Elle doit le conduire à réaliser, avec 60 à 80 centres de livraisons et de retraits dans la capitale, un chiffre d’affaires équivalant à quatre ou cinq hypers à l’horizon 2022-2023. 

Dans la première ville de France où les Galeries Lafayette ont inauguré fin mars leur flagship sur les Champs-Elysées et où Victoria’s Secret ouvrira son premier magasin chez nous au Forum des Halles, dans les provinces, où celle-ci s’installera ensuite à Cap3000, du sang neuf afflue sans arrêt – malgré une horreur que l’on appelle la crise et qui n’est qu’un long torrent de contrariétés venu de très loin. Mieux ! A cette armada téméraire qui se bat le dos au mur, s’ajoutent de nouvelles recrues. Le commerce sera de plus en plus multiforme ou ne sera pas. Il accueille dans ses rangs des enseignes des réseaux de service que l’on ignorait encore hier. Je veux parler des salles de fitness, comme Néoness ou Easygym en pleine croissance, d’escape game comme Prizoners dont les 10 centres lui permettent déjà une grosse levée de fonds, de rage room comme Fury Room qui veut 10 adresses dans dix-huit mois, ou Karnage Club qui vient de naître à Toulouse.

L’avenir est tout de suite moins noir. La crainte d’un Internet marchand désormais banalisé s’estompe. On sait à présent que son panier moyen est encore en déclin. Sa baisse s’inscrit à 6 % sur les marchandises et recule au total à 61,60 €, que les pure players, Amazon en tête, ouvrent boutique et que, chaque fois que l’on en ouvre une, le chiffre d’affaires du site marchand correspondant progresse de… 37 %. Celui qui, comme d’autres, voulait tout bouffer, se contente de grignoter des miettes de l’énorme gâteau de la consommation du bout des dents. Les raisonnements se calent, les commerçants commencent à se poser les bonnes questions du flux et du e-flux et les foncières de sites commerciaux prennent en compte le mouvement sans plus frémir. Seuls les banquiers n’ont encore rien compris. Ils reviendront et en rangs serrés, quand tout le monde se sera rendu à l’évidence que le shopping, ça existe – y compris dans sa version alimentaire : la course au bon goût ne fait que commencer !

 

Perfusion bancaire

Ils ne sont pas les seuls. D’autres n’ont rien compris non plus. Mais ceux-là, on les connaît. Les pouvoirs publics ont décidé, sous le sport fallacieux de la vacance en centre-ville, de mettre sous perfusion bancaire 222 cités qui peuvent encore l’être. Il faut un coupable : la périphérie tombe à pic ! Se faisant plus royaliste que le roi, la Commission nationale d’aménagement commercial (Cnac) dit déjà non à presque tout ce qui rappelle un retail park de bon ou mauvais aloi – ce n’est pas le sujet ! Le sage montre le doigt : il faut faire ses courses intra-muros et revenir en autobus le panier sous le bras ! Les sots, qui forment l’arrière-garde du commerce et de la finance, en sont convaincus… L’investisseur, lui se frotte les mains. La martingale des hypers et des centres commerciaux de la Belle Epoque se remet en marche : moins on en autorise, moins forte est la concurrence et plus ça vaut cher. 

Il n’en demeure pas moins que les foncières qui devaient dévisser présentent encore un profil honorable, versent des dividendes, et que les locataires réalisent des ventes en hausse de 2,2 % chez Hammerson, 2,3 % chez Altarea, 1,1 % chez Carmila ou 1,2 % chez Frey – où le footfall fait au passage mentir tous les panels en s’appréciant de 1,4 %. Certes, il faut se bouger en termes de marketing et de promotions intelligentes et digitales (les deux ne sont pas incompatibles) et de format, aussi. Bien sûr le retail park n’est plus ce qu’il était et la mixité fait une entrée fracassante dans l’univers d’un immobilier de commerce qui compte ses abattis. Pensons qu’Altarea, dans le travel retail jusqu’au cou à Paris et en Italie, où il vient de remporter un appel d’offre pour six gares, ne liste pas moins de 387 000 m2 de programmes mixtes ! Pensons aussi à Frey, champion des retail parks, et qui entre dans la mixité de centre-ville avec deux premiers projets à Rennes et Paris.

Quelle que soit la spécialité, l’ensemble du secteur va passer au tamis. Il va falloir abandonner, restructurer, réinventer. Le métier de réformateur et de liquidateur se met en place et grossit à vue d’œil. On connaissait More or Less, qui renégocie les conditions locatives à la baisse. Voici les Othrys, qui a repris 50 000 m2 à Ceetrus, les Avenue (qui a racheté Les Tanneurs et les Espaces de Mulhouse, Roubaix et Tourcoing à Altarea), et les Gordon Brothers qui, en cas de malheur, vendent actifs et marchandises un peu comme à la bougie. Ce contexte est-il en fin de compte particulièrement favorable aux grandes bagarres judiciaires ?

Ni plus ni moins. Mais dans un souci d'équité et de gestion serrée, personne n'hésite plus à casser du bois. Y compris quand Flunch gagne en Cassation sa sortie de l'association des commerçants du Grand Vitrolles, l'enseigne de la famille Mulliez s'en prenant aux fondements des malls où elle est impliquée jusqu'au cou, quand Forest Land monte au Conseil d'Etat pour faire plier Bercy sur une facturation indue de Tva sur droit d'entrée aux Quatre Temps, quand Massimo Dutti récupère auprès du même Conseil sa Tascom de la rue d'Antibes ou quand, last but not least, les commerçants obtiennent un abattement de loyer qui découle de la clause recette en échange d'un passage devant le juge des loyers. Allons donc, enseignes et bailleurs : les frères siamois de l'immobilier de commerce ne sont pas près de se séparer !