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> N°55 Novembre 2018 - Chronique de l\'immobilier
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Les valeurs locatives rebondissent de 11 %

+19 % : le droit au bail reprend ses droits

Dans une atmosphère pesante, les enseignes jouent des coudes. Rachats, redressements judiciaires, liquidations se succèdent, mettant à mal les bailleurs qui voient désormais leurs certitudes ébranlées, leurs charges contestées. Si l’indice de la valeur locative rebondit, pour l’essentiel grâce au droit au bail, c’est dû au renchérissement des meilleurs endroits : ceux qui coûtent chers mais garantissent le chiffre d’affaires. Parce que les autres sont soumis à de lourdes renégociations, au mieux, à de sérieux arbitrages, au pire. Reste que le commerce, égal à lui-même, suit sa route vers l’avenir : un horizon encore plein de nouveaux concepts et de concepts venus d’ailleurs. C’est la bonne nouvelle.

 

Par Alain Boutigny

Il y avait la concurrence d’Internet et celle des loisirs, la dérive des clients vers la déconsommation, la baisse du pouvoir d’achat, l’ensemble formant ce qu’on appelle la crise… qui dure depuis 2008. Il y a maintenant les Gilets Jaunes qui bloquent les routes et les ventes ! Au terme d’une année où les chiffres d’affaires des premiers mois donnaient déjà des signes de flottement (au-dessous de la ligne de flottaison), ça fait beaucoup. Non pas que les enseignes espéraient se refaire avec les fêtes : elles rêvaient tout au moins de rattraper une partie du chemin perdu. Il n’en sera probablement rien, tant le chef de l’Etat est dans un sale état, et tant, une fois parti Gérard Colomb, le dernier éléphant de la bande, ce financier pour lequel les chiffres expliquent tout, ne brille pas par ses compétences politiques.

La jacquerie qui gronde est une équation de chair et de sang, de celles que même un énarque ne sait pas résoudre. Surtout un énarque. Il vaudrait cependant mieux qu’il y parvienne. Car la situation du commerce n’était déjà pas brillante avant, avec un Panel Procos historiquement bas en septembre (- 11 %) et un cumul à - 2,6 % pour les dix premiers mois. Elle vient encore de s’assombrir… Et il ne faut pas compter sur le Black Friday pour arranger les choses. Les ventes, peut-être… Les marges, sûrement pas. Car à force d’attendre les prix que proposent une avalanche de fêtes promotionnelles (French Days, Belgian Friday, pré-soldes, soldes privées, vrais soldes, première, deuxième et dernière démarques…), les clients ne sont plus prêts à payer le prix : ni pour tous les jours, ni pour Noël. Comme le dit Eram : «Il faudrait être fou pour dépenser plus !»

Annus horribilis. Pour la reine d’Angleterre, c’était 1992, avec divorce et incendie. Pour la consommation, 2018 n’est pas mal placée. Elle aura divorcé d’avec un a priori sympathique. Le feu qui était aux écuries se propage à la maison. Ça tombe comme à Gravelotte. Claire’s, dont la maison mère américaine avait été placée sous le chapter 11, élague son réseau français, Grange doit trouver un repreneur, Jennyfer, placée sous mandat ad hoc a été reprise par Sébastien Bismuth, ex-Undiz, adossé à des fonds, Chaussexpo, en redressement judiciaire depuis février aura cédé 35 points de vente cette année après 29 en 2017, Chantemur, dans la même situation en vend 7, Happychic (Bizzbee, Brice, Jules) se déleste de 88 magasins, dont 48 Brice sur 183 et Picwic de 5. Lmv (La Mode est à Vous) et Les Petites ont été liquidées.

On se demande maintenant ce que va devenir Forever21 en France. Le colosse californien va, après Rosny2, Aéroville et le Polygone Riviera, fermer la rue de Rivoli pour ne conserver que le Forum des Halles… Pour combien de temps ? La mode se trouve en situation d’hyper concurrence, estime Precepta. C’est le moins que l’on puisse dire. Chez nous, comme le montre la déconfiture de New Look qui devrait abandonner les deux tiers de son réseau (dont les Quatre Temps, Promenade Sainte-Catherine, Faubourg Saint-Antoine…), et dans le reste de l’Europe. Le même est, comme son collègue Mothercare, sous company voluntary arrangement (Cva – réduction de loyer contractuelle sous menace de fermeture) au Royaume-Uni – où ça ne va pas bien non plus. Poundland et Homebase sont à vendre, Carpetright sous Cva doit fermer 92 de ses 409 adresses et House of Fraser n’échappe à la fermeture de 31 de ses 59 magasins que par son rachat in extremis par Sports Direct… 

 

1,8 mds pour les high street

Dans ce contexte mouillé de Brexit où l’équivalent de cent-quatre-vingts terrains de foot ont été rendus à leurs propriétaires (1,2 million de mètres carrés, dont 200 000 de Marks&Spencer correspondant à 100 fermetures), le gouvernement de sa très gracieuse majesté débloque 1,8 milliard pour sauver ses high-streets. La «nation de boutiquiers» que brocardait Napoléon perd de son statut… Mais c’est le monde entier qui ne tourne pas rond ! A Cologne, la vacance atteint 15 % dans les grandes rues et, après sa déconfiture aux Etats-Unis (24 boutiques fermées sur 29) et son coup de tabac au Royaume-Uni (12 fermetures sur 48) Kiko ferme le tiers de son réseau – monté il est vrai au pas de course – ce qui pousse Percassi, son propriétaire, à rétrocéder 33 % du champion de la petite cosmétique au fonds Peninsula (Rothschild). Tandis que les ventes like-for-like de Primark sont en baisse de 4,7 % dans l’Eurozone. L’essoufflement gagne le rédacteur… et le lecteur.

On ne peut cependant pas clore ce chapitre à faire dresser les cheveux sur la tête sans évoquer le sort des deux enseignes de jouet :
Toys "R" Us et la Grande Récré. Le sort de l’un et l’autre ont été réglés au retour des vacances. Le premier tombe dans l’escarcelle de Picwic associé à Cyrus Capital pour faire un réseau de 64 points de vente, le second accueille dans son capital La Financière Bordelaise de Michel Ohayon qui doit assurer, entre autre, la poursuite de son plan de continuation. L’apocalypse est-elle pour autant au coin de la rue ? On ne peut tout de même pas dire n’importe quoi. Nous avons ici de sérieuses alertes, sans doute, et d’autres se feront jour à mesure que les affaires politiques et économiques ne s’arrangeront pas. Reste que le commerce est une roue de la fortune qui ne s’arrête pas de tourner. Il faudrait être aveugle pour ne pas considérer la production de nouveaux concepts en mesure de prendre le relais.

La plupart des secteurs sont concernés. Voici le discount. Il se porte comme un charme avec l’Allemand Takko qui se développe à coup de 30 à 40 établissements comme il le prévoit l’an prochain, Gémo, dont le rythme est de 15 ou 20, Cash Converters qui s’attaque aux centres (avec un premier exemplaire à O’Parinor), Besson qui, racheté par Philippe Ginestet, se cale sur 50 à 60 ouvertures annuelles (malls et pieds d’immeubles compris) – et Lunettes pour Tous qui s’en prend aux malls : Belle Epine, Créteil et Parly 2. En attendant Kik, mode allemande à bas prix, attendue l’année prochaine ou celle d’après. Voilà l’animalerie : on pense à Maxi zoo et ses 50 inaugurations par an, et au bio. Confère les ambitions de Bio C’Bon jusqu’au Japon, la reprise de Bio Burger par Biocoop et de Bio&C° par InVivo (Gamm Vert, Néodis, Frais d’Ici), le lancement d’En Direct (de nos producteurs) par Maïsadour ou celui du premier Marché Bio par E. Leclerc.

Non ! Le commerce n’est pas mort. Sinon, Coca-Cola n’aurait pas racheté Costa Coffee, le Furet du Nord Decitre, Go Sport Endurance Shop ; Rallye n’aurait pas cédé Courir à Equistone pour 280 millions ! Il vit et se régénère, ce n’est une surprise que pour les ignorants du secteur ! Car d’autres mouvements se poursuivent : l’entrée dans l’Hexagone de Deichmann et de Snipes, sa filiale sneakers, le retour d’Ovs et la volonté de développement de La Piadineria italienne, déjà à Nice Etoile et aux Terrasse du Port, l’arrivée du bijoutier australien Lovista à Parly 2 et Belle Epine, et de Victoria’s Secret à Cap3000 et au Forum des Halles. Pour varier les plaisirs, les formats changent aussi.

C’est le succès du vrac avec Day by Day qui veut déjà passer en Belgique, en Allemagne et aux Pays-Bas, des magasins d’usine, y compris pour les Galeries Lafayette qui entrent à L’Usine de Vélizy, du centre-ville vers quoi courent Decathlon (boulevard Saint-Germain, à Paris), Boulanger qui aligne 6 magasins dans la capitale et même Ikea. On savait l’’hypermarché du meuble à Hambourg depuis quelques années. On le voit s’installer dans  Varsovie, Rome et à Tottenham Court et on l’attend à Paris, place de La Madeleine. Mais le changement, c’est aussi de nouvelles enseignes venues d’autres horizons. Du fitness, évidemment, avec Néoness qui envisage 10 à 20 salles de plus en 2019, son confrère Keep Cool qui saute sur Feel Sport, l’Allemand John Reed qui débarque en France (avenue de la Grande-Armée) ; mais aussi du coworking où, pour ne parler que de lui, l’historique
Regus veut doubler son réseau en trois ans par le biais de la franchise…

 

moins de malls

L’immobilier suit, quoi qu’on en dise. Il ne suffit pas d’affirmer que l’hyper est mort pour que l’on rase nos 2 000 grandes surfaces alimentaires ; il ne suffit pas de prétendre que le centre commercial est contesté pour que promoteurs et foncières posent leurs crayons. Evidemment, la courbe s’adoucit. Cushman&Wakefield remarque qu’au lieu des 5,4 millions annuels depuis vingt ans, le rythme des constructions en Europe devrait, cette année et l’an prochain, s’élever à 3,5… seulement. La baisse pourrait même s’inscrire autour de 25 % au cours du dernier semestre 2018 et du premier semestre 2019. Il n’en demeure pas moins qu’avec 166 millions de mètres carrés en activité, le Vieux Continent a déjà de quoi faire – et cela ne l’empêche pas de bâtir : plus de 2 millions de mètres carrés auront ainsi vu le jour entre le mois de juin dernier et le prochain.

En France, 610 000 seront sortis de terre cette année – ce n’est pas si mal ! Outre que de nouveaux formats prennent la relève. La production de centres de marques a, par exemple, progressée de 5 % ; celle de retail parks de… 27 % – ceux-ci représentant désormais les deux tiers des réalisations, laissant le reste pour moitié aux créations et aux extensions de sites classiques. On voit où se déplace la consommation. Des galeries marchandes où les clients continuent de se rendre par habitude et nécessité, aux autres, où la nouveauté les attire comme le montrent les succès de The Village, à Lyon, de Cap Saran, à Orléans ou celui du travel retail, notamment des gares qui annoncent, pour les neuf premiers mois un cumul en progression de 0,5 % (dont + 1 % sur les trente premières), comparée au - 2,6 % de Procos. De ce côté, les projets vont bon train. 

Les terminaux ferroviaires offrent en effet de nouveaux espaces. Toutes les gares parisiennes sont en mains : les travaux se terminent à Montparnasse, avancent à Austerlitz et, tout en projetant une nouvelle offre à l’Est, dans la perspective du Charles de Gaulle Express confié à la Ratp, le Nord attend un formidable développement de 50 000 m2. Ce qui permettra au site de regrouper, mezzanine Rer, quais, terminal Eurostar et extension comprise, pas moins de 215 points de vente, restaurants et activités de services ou loisir en pleine ville. Nous sommes-là dans une cathédrale d’un nouveau genre. Mais d’autres sujets sont sur le feu, tout aussi motivants.

Les rues nouvelles du Quartier Saint-Jean, à Bordeaux, la reconfiguration de la Galerie Gaîté en Ateliers Gaîté avec un formidable food hall événementiel confié à Moma Group (Barrière), la vie en rose de Beaugrenelle avec 8 000 m2 de Galeries Lafayette sur quatre niveaux, le slinky de 42 000 m2 en bordure des pistes d’Orly et face au Carrefour d’Athis-Mons, le Steel aux portes de Saint-Etienne, Central Park à Sainte-Geneviève-des-Bois et tous les Open Sky (Plaisir, Buchelay, Pacé, Valbonne)… ne sont que quelques exemples du dynamisme persistant et de la créativité de la filière promotion qui ne réalise plus que des objets sur mesure appliqués à leur destination.

S’ajoutent naturellement les villages de marques (notamment Viaduc Village et Paddock, ex-City Outlets Paris) et les grandes extensions (celles historiques de Cap3000, de La Part Dieu, de Créteil Soleil, du Polygone ou d’Evry2), mais aussi de nombreuses opérations dont l’originalité le dispute à leur taille réduite – la rareté des bons mètres carrés en fait le prix : la restructuration du 31 (rue de Béthune, à Lille), reconversion intelligente d’un ratage de première classe, l’installation d’une offre commerciale structurée à la station Rer Auber et, par dessus tout, la nouvelle voie des pieds d’immeubles de nouveaux quartiers : les Bezons Cœur de Ville, Quartier Fisher de Schiltigheim ou Place Centrale à Toulouse que prépare Altarea, le Quartier Dehousse à Pau-Bizanos que réalise Eiffage Aménagement ou l’opération de Bouygues Immobilier autour du futur Ikea de Nice.

L’avenir est sans doute à l’étonnement : le consommateur, feuilletant furieusement son smartphone, fonctionne à la dopamine ! Deux questions se posent. La première, c’est l’attitude des pouvoirs publics embarqués dans leur plan Action Cœur de Ville qu’ordonne la loi Elan. De quelle manière la Commission nationale traitera-t-elle les programmes de périphérie, alors que, mettant la charrue avant les bœufs, elle a déjà refusé 80 % des projets de plus de 6 000 m2 depuis le début de 2018. De quel bois vont se chauffer les préfets auxquels on donne pouvoir pour geler des projets pendant trois ans et un de plus, ce qui fait quatre, dès lors qu’ils estiment que le nouveau programme met en péril l’équilibre local ? Quelles seront enfin les zones encore accessibles à l’initiative, sachant que les 222 villes sous Opérations de revitalisation des territoires (Ort) et leurs communes limitrophes abritent 80 % de la population qui consomme ?

La seconde question est : comment faire pour donner au client de l’utilité, du service et du plaisir avec moins d’argent. Dans un contexte de flux aléatoire et de ventes sans relief, le reste à charge des commerçants devient tout bonnement insupportable ; la marge des bons emplacements ne pouvant plus payer les sur-loyers des mauvais. Les fermetures s’enchaînent. La vacance s’installe. Il n’est pas certain que les experts continuent à donner la même valeur aux sites où les coques vides n’ont plus rien de stratégiques. La façade des foncières va se lézarder, le montant de leurs actifs s’effriter. Au Royaume-Uni, on s’inquiète des convenants de 200 centres commerciaux cumulant une valeur de 7 milliards de livres (€ 7,9). Cette fois, même pour les plus solides, il va falloir choisir : tenir ses loyers ou ses locataires.

 

ikea madeleine : - 20 %

On peut en effet considérer que la décote peut aller jusqu’à 30 %. Le loyer de l’Ikea de La Madeleine qui ouvrira au printemps, tient du cas d’école. C&A payait 5,6 millions. Ikea en paye 4,5. La différence est de 20 % : 20 % pour un emplacement de premier ordre, une signature en or et un bail à long terme. L’investisseur Qrf indique que H&M est en train de lui renégocier deux emplacements belges et Vastned se plaint que de nombreuses enseignes tentent d’obtenir des rabais de 15 % à 30 %. Karstadt ferme à Leipzig où son propriétaire voulait l’augmenter de… 68 % ! Il est certain que les choses doivent changer. Dans une proposition de loi au printemps, les sénateurs imaginant un contre-plan Action Cœur de Ville, ont commencé à parler du bail souple librement négocié entre les parties.

De leur côté, dans une tribune libre, le président et le délégué général de Procos ont rappelé aux bailleurs, qui ne semblent pas en avoir conscience, les difficultés des commerçants engagés dans une transformation profonde et confrontés à une baisse de la fréquentation de 25 % en cinq ans. Le manque de footfall et la modernisation des sites sont naturellement au cœur du problème. Réunis dans l’Adeleco, un groupe d’enseignes puissantes, pour la plupart, réclament devant le juge le remboursement des améliorations, remise à niveau concurrentiel et embellissements réalisés par les bailleurs et refacturés aux locataires… qui n’en peuvent mais. L’association contestée par les propriétaires, vient d’être validée par la cour d’appel de Versailles. Fin de l’acte I : on va commencer à parler des charges sur le fond et à répartir les factures pour enfin savoir qui doit payer quoi.

 

pas de tascom pour massimo

Affaire ancienne, dans laquelle une chatte ne retrouverait pas ses petits ! Taxes incluses – la loi Pinel n’ayant fait qu’embrouiller les cartes, si tant est que l’on puisse en rajouter. En attendant, les enseignes peuvent se frotter les mains. Massimo Dutti vient d’ouvrir une brèche dans la Tascom. Démontrant que les locaux qu’il occupait étaient les mêmes avant 1960, date à laquelle les plus de 400 m2 échappent à l’imposition, il récupère trois ans de taxe indue. On attend que le reste de la chaîne d’Inditex, qui a levé le lièvre, s’attaque à l’historique de tous ses baux de centre-ville. Et à ce que toutes les enseignes fassent de même, provoquant à Bercy une onde de choc comme aucun ministre (qui s’était pourvu au Conseil d’Etat) n’en a jamais vu.

Voilà : la vie, au cours des six derniers mois, n’a pas été folichonne. L’atmosphère s’alourdit comme on aurait voulu qu’elle ne le fît pas. Le commerce n’aime pas la politique. Et le pays nage à présent en pleine politique. Il se réfugie donc, dès qu’il le peut, dans les emplacements magiques : les seuls porteurs d’espoir… Comme, à Paris, ce Faubourg Saint-Honoré confirmé à 10 000 € de valeur locative par le chausseur de luxe Biondini remplaçant Zadig&Voltaire, les 10 000 et 18 000 de la rue Saint-Honoré acceptés par Balmain et Louboutin, les 6 200 € de la rue de La Paix réglés par St Dupont, les 9 000 € des Champs acquittés par J.M. Weston. Ou, comme à Bordeaux, les 2 100 € du Cours de l’Intendance pris par Kujten, à Nice, les 1 760 € de la rue Masséna négociés par Sushicom, à Annecy, les 1 670 € de la rue Carnot choisis par La Cure Gourmande, à Aix, les 1 885 de la rue Papassaudi voulus par Sézane.