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> N°54 Avril 2018 - Chronique de l\'immobilier
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Trois semestres de dérapage incontrôlé : le retournement
devient tendance

Avec -14 % sur un an, la valeur locative
poursuit sa glissade

 

Longtemps, l’expansion dont se nourrissent les enseignes et leur immobilier a surtout parlé le langage de la périphérie. Elle va maintenant apprendre celui du centreville. Pour la première fois depuis la naissance de la grande distribution au milieu du siècle dernier, un gigantesque plan de revitalisation du centre-ville est en place : 5 milliards, 222 villes au départ ; l’effet d’entraînement en plus. Avec le Net, le comptage des flux qui devient l’étalon des valeurs locatives, la complexité nouvelle du droit et le prix des bons emplacements qui ne faiblit guère, le futur de la filière commerce-immobilier de commerce semble de moins en moins fait pour les manchots !

 

Par Alain Boutigny

C’est un peu comme si, après avoir traîné les pieds, l’Histoire s’accélérait. Sans s’interroger sur son avenir tant il semblait immuable, la ville s’était, comme au lointain Moyen Age, laissée encercler par un commerce nouveau, populaire et agressif. Les assaillants se sont embourgeoisés, leurs dents se sont usées, la périphérie s’est embouteillée. Selon le principe des vases communicants, il est apparu qu’il y avait des choses à faire à l’intérieur des murs. Maintes fois, les responsables économiques et politiques ont tenté de redresser la barre. Chaque fois, ils ont fait chou blanc ! Peut-être le plan Action Cœur de Ville lancé au mois de mars par le gouvernement, qui le dote de 5 milliards sur cinq ans, arrive-t-il comme la manœuvre de la dernière chance.

Tout le monde semble avoir pris conscience de la tragédie annoncée. Face aux 450 candidatures et 222 villes élues à l’Ort (Opération de revitalisation des territoires), le ban et l’arrière-ban du commerce et de son immobilier se mobilisent. Le doux bruit de l’exemption de Cdac sur ces périmètres et la constitution de foncières ad hoc ne sont pas restés sans écho. La Société des centres commerciaux (Scc) a lancé Scc City avant même le coup d’envoi, Immochan s’est ouvert à la mixité totale, Apsys vient de remporter le concours du quartier Saint-Jean (Bordeaux) et Altarea vient d’inaugurer sa place du Grand-Ouest (Massy-Palaiseau), modèle de ce que peut être le commerce de demain quand il se faufile en pied d’immeuble. Genre, grand format, le programme Charenton-Bercy de Bouygues Immobilier qui, en rasant Bercy2, permettra d’implanter 60 000 m2 diffus, dont le Carrefour réinstallé.

On peut ajouter à ce panel un franc-tireur, Michel Ohayon, chargé par les Galeries Lafayette de restructurer 22 de leurs immeubles de province (Amiens, Agen, Rouen…), et un opérateur que l’on n’attendait pas : Gares&Connexions. La filiale immobilier de la Sncf, dont l’objet consiste à revaloriser ses terminaux, va étendre son action aux quartiers alentour en mettant à disposition des municipalités un pôle dédié de compétences (études, architecture, commercialisation…), dans le prolongement de sa stratégie de City Booster. Mais ces initiatives sont aussi le signe d’un évident dynamisme de la promotion – qu’au passage, les Gafa semblent peu impressionner ! Outre le précité Bordeaux-Saint-Jean, les derniers mois ont vu progresser ou être attribués quelques sujets majeurs.

Parmi les plus importants projets, voici les 50 000 m2 de Disneyland accompagnant les 30 000 d’extension de Val d’Europe, les 44 000 de Ferney-Voltaire, l’agrandissement de Qwartz, qui va le mettre à 100 000, les 25 000 m2 annoncés et sans doute plus de l’aménagement de la gare du Nord (Paris), les Ateliers Gaîté (Montparnasse), qui vont passer de 14 000 à 27 000 m2 incluant un E.-Leclerc, et un pré-permis délivré pour les 72 000 m2 de commerce de Neo (Bruxelles). Voilà qui donne du grain à moudre et va produire, espérons-le, de bons mètres carrés pour remplacer les anciens ; mais aussi, en ajoutant du volume, faire pression sur les valeurs locatives. Celles-ci sont mal en point. Et cela risque de ne pas aller en s’arrangeant…

Seuls les prime A tiennent le coup. Et il faut le dire vite. Les autres dévissent cruellement. Selon «L’Argus», la moyenne avait déjà décroché de 8,30 % en centre-ville au second semestre de l’an dernier, affichant pour le premier de 2018 une chute de 6,35 %. Au troisième trimestre, Cushman&Wakefield notait bien pour sa part une stabilité autour de 1 500 à 1 700 € pour les centres commerciaux super-régionaux ; mais il indiquait un dérapage de 9 % à 11 % pour les régionaux (800-1 000 €), 7 % à 18 % pour les grands centres (450-700 €) et 10 % à 12 % pour les petits (350-500 €). La mévente est passée par là. Procos a d’ailleurs chiffré à - 0,2 % la variation des ventes des enseignes, tous réseaux confondus, pour 2017 et on sait qu’en ce début d’année, 65 % des commerçants parisiens on été mécontents de leurs soldes – l’e-commerce affichant lui-même des ventes en retrait de 12 % ! Dixième année de crise ? Joyeux anniversaire !

Au passage, La Grande Récré, Chaussexpo ou Vial (menuiserie-cuisine) tombent en redressement judiciaire, Toys«R»Us France, filiale de la filiale britannique de l’Américain, s’achemine vers la liquidation, Claire’s Us vit une situation analogue outre-Atlantique, C&A et Sud*Express cèdent des listes entières de magasins… Tandis qu’à Stockholm, le patron d’H&M, dont le résultat net a chuté de 13 %, menace de quitter les bailleurs insensibles à la renégociation – et abandonne déjà la rue de Rivoli et Parly2. Entre autres… La vacance s’ensuit. On la chiffre aussi bien au Royaume-Uni qu’en Belgique ou en France à plus de 10 %. Dès lors, ce n’est plus un gros mot, pas même dans les malls : juste un fait que l’on enregistre et que l’on colmate éventuellement avec des précaires.

Heureusement aussi, certains commerçants retroussent leurs manches. En réduisant sa surface de 38 % à Belle Epine, Darty a constaté que ses ventes ne baissaient que de 0,5 % et que son rendement bondissait de 34 % à plus de 10 000 € le mètre carré ! Bonne nouvelle ! D’autres ont le vent en poupe. Action, Zeeman, Gifi, Primark (le low cost) ouvrent à tour de bras, Day by Day (épicerie en vrac), Tom&Co (animalerie) ou Rituals (cosmétique) suivent le mouvement. Alors que Pataugas est à nouveau sur les rails et qu’Uniqlo suit avec calme un plan de développement qui, après son ouverture en mars à Passy Plaza, conduit l’enseigne japonaise de mode qualité-prix à 25 points de vente en dix ans. Chi va piano…

Et puis il y a le centre-ville, nouveau territoire d’expansion où s’engouffrent aussi bien les Tape à l’Œil, qui arrive à Paris et dans les grandes rues marchandes des métropoles ; que les Boulanger, qui vient de s’offrir l’angle Saint-Lô-Poterie à Rouen après s’être installé dans Paris, à Amiens et à Metz (Muse) ; les Maxi-Bazar, qui arrive dans la capitale ; et, n’oublions pas le principal, Ikea, dont on annonce l’installation dans ce qui était les Trois Quartiers et qui devient une association mass-market objective entre le Suédois et Decathlon. Sans oublier l’international, comme Franprix (Bruxelles) ou Le Furet en Belgique (Chapitre.be à Namur et Louvain-la-Neuve), Kaporal (Espagne) et La Maison de la Literie (Côte d’Ivoire).

La mondialisation a beau être contestée, elle se poursuit dans un sens comme dans l’autre. Quoi qu’on en pense, les entrants sont encore nombreux ces temps-ci. Rien de moins que l’Allemand Deichmann (chaussures), l’Italien Ovs Kids (mode enfantine), l’Américain Popeyes (fast-food cajun), l’Espagnol Silbon (vêtements masculins), l’Allemand Takko (discount de mode), le Danois Normal (bazar), les Italiens Imperial (mode trendy) ou Tezenis (lingerie), l’Anglais Pep&Co (discount textile) qui s’annonce pour un de ces jours… Plus Bounce, le loisir à base de trampoline, qui doit ouvrir fin 2018-2019 au Millénaire (Aubervilliers) son premier opus dans l’Hexagone – en attendant la suite…

Tout ça ressemble à s’y méprendre aux belles années de l’expansion. Il n’en est rien ! Les temps ont changé. Un monde de géants est en train de naître avec des centrales d’achat monumentales (Auchan est désormais allié à Casino), des alliances entre le click (dont l’image commence à souffrir des frasques de Facebook…) et le mortar (Monoprix-Amazon), des associations (Norauto, Midas ou BlaBlaCar dans le nouveau porte-monnaie français d’Instagram) et des fusions désormais quotidiennes entre l’un et l’autre. On pense forcément à Casino-Sarenza, Alibaba rachetant un énième réseau (Beijing Easyhome Furnishing) ou même Google s’offrant le Chelsea Market, qui fait face à son siège new-yorkais !

Evidemment, la dématérialisation de ce qui peut l’être se fait à présent à grande vitesse. Zara imagine au Westfield London un showroom à commandes (dont on repart les mains vides…?) et les drives, exutoires logiques de la Toile, se sentent pousser des ailes. Comme l’indiquent les Editions Dauvers, leur nombre et leurs ventes ont progressé de 10 % l’an dernier, E.-Leclerc s’adjugeant la moitié des 4 300 en service. Voilà des paramètres nouveaux pour l’avenir. Le monde est plus dense. Il manque de place et il est tous les jours plus complexe – souvent par la faute de gens bien intentionnés. Parce qu’il faut le savoir aussi : le droit n’est plus un accessoire utile aux affaires. Il est partie prenante de l’action, impacte les stratégies… et fait prospérer les cabinets spécialisés.

De cloisons légères que des E.-Leclerc ou des Lidl déplacent après autorisation à Terrasson (Brives) et Vire ou en Alsace, à l’abaissement à 400 m2 du seuil des autorisations d’exploitation commerciale à Paris (dont personne ne semble tenir compte), en passant par l’attaque en règle des zones touristiques internationales (Zti) permettant d’ouvrir le dimanche, l’annulation de la Zac d’EuropaCity (qu’il n’y a plus qu’à remettre à la poêle), la Cassation qui envoie le lissage Pinel à 10 % des déplafonnements aux oubliettes et les lockers que Bercy voudrait bien soumettre à autorisation…, le commerce et son immobilier ressemblent cette fois-ci à un parcours du combattant. Il y a fort à parier que les choses ne s’arrangeront pas de sitôt.

Pourquoi ? Parce que les places vont devenir de plus en plus chères et que les ventes seront de plus en plus soumises à la technique. On compte et on compte tout. Surtout la fréquentation, devenue le nerf de la guerre… puisqu’elle s’apparente aux flux des réseaux électroniques. Procos, pour le compte de ses enseignes adhérentes, vient du reste de passer un accord de collaboration avec Stackr. Il s’agit d’en avoir le cœur net, aussi bien en ce qui concerne les centres commerciaux (toutes entrées confondues…) que les centres-villes – dont on s’aperçoit qu’ils piquent autant du nez que les galeries marchandes : - 20 % contre - 10 % en cinq ans !

Ce paramètre essentiel a toujours fait partie de la valorisation des sites. Il interviendra davantage et avec précision sur telle ou telle branche de centre commercial, sur tel ou tel morceau de rue. C’est pour cela que les locataires paieront. Les meilleurs n’en resteront qu’encore plus accrochés aux sommets. Kujten (cachemire) vient de payer 2 100 € le cours de l’Intendance (Bordeaux), Boggi (vêtements masculins) 2 925 € la rue des Chats-Bossus (Lille) et Figaret (chemises) 1 460 € la rue de la Liberté (Nice). Des prix… raisonnables au regard des 19 534 € offerts par Al Jazeera aux Champs-Elysées et des… 14,3 millions (dont 3 pour les bureaux) donnés par Apple pour ses 1 440 m2 – qui passeront à 22 pour la dernière année du bail de dix ans. Soit, pour ce seul exercice, une valeur commerciale brute de… 13 200 €.