L'argus de l'enseigne, l'immobilier de commerce pour les professionnels
Transactions de fonds de commerce
Rechercher une transaction
de à
Rechercher un document
> N°52 Avril 2017 - Chronique de l\'immobilier
Version imprimable

La valeur locative à - 3,1 %

Le marché corrige à la marge la hausse
du dernier semestre 2016

 

C’est peu dire que nous sommes à la croisée des chemins. La France qui vote n’en a pas l’air, mais elle s’interroge sur son destin comme le commerce se demande ce qu’il va devenir. La valeur locative qui baisse de 3 % est déjà une correction sage. Mais d’autres nuages s’amoncellent sur notre Hexagone où Marks&Spencer, Banana Republic, Costa Coffee entres autres se sont fait sortir par une consommation en berne et parfois une prétention de nous réciter la messe…  Parmi ces cumulo-nimbus : la révision à la baisse des loyers, le dimanche de la discorde et le fractionnement du bail en autant de baux qu’il en faut pour tous les enfants de l’immobilier de commerce.

 

Par Alain Boutigny

Allons donc ! Le problème n’est pas la baisse du chiffre d’affaires : le problème, c’est le loyer ! Pendant longtemps, on a cru que la chute de la consommation – qui est à l’origine de celle des ventes – était un élément en soi. Le commerce devait en faire son affaire. Etranger à cela, l’immobilier de commerce et la finance qui le gouverne vivaient sur leur propre planète : un objet céleste parfaitement identifié, sans apesanteur, dans une très très lointaine galaxie… Mais les faits sont têtus. La réalité tire par la manche les plus incrédules et la descente aux enfers de Mim, une si jolie petite chaîne à l’époque des frères Amzallag, montre que n’importe qui est désormais sur la sellette.

Les nouveaux dirigeants pensaient au départ se séparer des grands emplacements, ceux qui coûtent cher et dont on peut se passer. Las, personne n’en a voulu. Le règlement judiciaire n’a fait que déboucher sur un résultat somme toute équivalent dans la mesure où les tops sont toujours sur le carreau et que les deux seuls repreneurs, Etam et Tally Weijl, n’ont ramassé que le tiers de l’effectif des 227 magasins… On ne saurait être trop prudent… Surtout lorsqu’on a marché au son du canon les douze derniers mois. Sinéquanone, Carnet de Vol, Bata, Vêt’Affaires, Soleil Sucré, MS Mode, Karting, Little Marcel ont eux aussi plié les genoux…

 

Footfall : Paris à - 8 %

Tout ce petit monde autrefois vivait sur un grand pied, acceptant, il est vrai, des loyers hors de propos, y compris lorsque les ventes allaient bon train – on pense aux Mim de Roques, Odysseum, Belle Epine, le Polygone. Les voilà tombés au champ d’honneur de la récession qui frappe le marché et d’une fréquentation des sites commerciaux qui ne va pas en s’arrangeant. Le footfall des centres a encore reculé de 1,2 % (contre 1,6 % en 2015), et celui de Paris de 8 %, si l’on en croit l’enquête Big Data de TC Group sur cinquante points de comptage dans vingt-cinq des principales artères commerçantes de la capitale.

Le Royaume-Uni doit peut-être gérer son Brexit ; la France, elle, a ses états d’âme et le porte-monnaie mou qui va avec. A tel point que certaines enseignes, qui étaient arrivées en tirant des feux d’artifice, ont déjà convoqué les déménageurs pour rentrer chez elles. On pense naturellement à Marks&Spencer, qui, comme à son habitude, avait roulé des mécaniques en s’installant sur les Champs-Elysées et puis à Beaugrenelle et puis à SoOuest, Aéroville et Qwartz. Sans préjudice des supérettes alimentaires de proximité – dont les exploitations en franchise, elles, ne semblent pas remises en cause.

 

Le malheur des uns…

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, d’autres étrangers suivent un chemin semblable. Citons en particulier Costa Coffee, malgré la qualité de son accueil et de son offre, et Banana Republic, dont le magasin du rond-point des Champs-Elysées a été repris par son Adidas de voisin pour 11,5 millions. Et comment se solderont les expériences de Forever21 et d’Abercrombie&Fitch chez nous ? C’est peut-être le moment de se poser la question… La consolation, c’est que nous ne sommes pas seuls dans cet univers… Eram a plié bagage en Belgique. Faut-il pour autant s’en satisfaire ? Sûrement pas. Il existe du reste, bienheureusement, des poches de résistance.

Ou plutôt des cas où le malheur des uns fait le bonheur des autres. Relevons ainsi que Primark aura signé en trois ans 20 sites en France (dont les derniers sont Bordeaux-Lac et Grand Place), pays de la mode ; que l’Italien Ovs, qui avait fait chou blanc en 2011, prépare son come-back ; que Five Guys, le champion du hamburger de qualité, fully booked aux Champs et bientôt à l’Opéra, anticipe 90 restaurants dans l’Hexagone d’ici à cinq ans ; que Deichmann, lorgnant sur les parts de marché négligées par Vivarte, s’invite chez nous en signant à B’est ; ou qu’Action, l’incomparable bazar hollandais en discount dont les ventes et les magasins ont encore progressé de 34 % et 30 % l’an dernier, a multiplié par… deux l’effectif de ses points de vente dans l’Hexagone !

Non, notre pays n’est pas encore perdu pour tout le monde. Malgré leur inconstance, nos hommes politiques devront encore y mettre du leur pour couper les pattes à un commerce qui fait de la résistance autant qu’il le peut. Il n’y a qu’à voir les performances remarquables qu’obtiennent les enseignes au Géant de Quimper, que l’on aurait trop vite fait de qualifier de simple galerie marchande de province. Camaïeu n’y réalise pas moins de 1 million, Chausport tout comme Mango 1,1, Undiz 1,3, Foot Locker 1,5, Pimkie 1,7, Micromania 1,8, Nature&Découvertes 2,2 et la Fnac 15,3 ! Si l’on donne les hypermarchés pour un format fichu, il faudra expliquer un peu mieux de quoi il retourne…

Certes, les grands alimentaires sont tous, ou peu s’en faut, prêts à céder de la surface pour augmenter celle du mall qui les accompagne. On l’a vu à Fenouillet, on va le voir à Hyères où Eurocommercial, désormais propriétaire de l’ensemble, va redécouper tout ça au bénéfice du bien commun du site. Par ailleurs, des concepts gagnants, à l’image de Lunettes pour Tous, ne vont pas se gêner qui s’apprêtent à parier sur les centres commerciaux de toute nature – rien n’indiquant qu’ils iront dans les jumbos, qui ne sont pas nécessairement dans leurs prix. Les enseignes grandes et petites ont besoin de mètres carrés de bonne qualité. Quel que soit leur statut : blockbuster ou proximité. Il en faut donc beaucoup !

Plus de trente ans après l’apparition de la première grande vague d’enseignes, le foisonnement de celles-ci demeure remarquable. Les chiffres le montrent. Au cours des douze dernières années, le nombre des franchiseurs a doublé, passant de 835 à 1 900, comme celui des franchisés, qui a bondi de 37 000 à 72 000 ! Parallèlement, la production de nouveaux concepts, au sens où l’entend «La Correspondance de l’Enseigne» se promène entre 200 et 300 par an, contre 150 en moyenne à l’époque. Changement de secteurs d’activité à la clé : en vingt-cinq ans, les nouveautés dans la mode ont été divisées par deux, tandis qu’elles étaient multipliées par deux dans la restauration et par quatre dans la beauté-santé.

 

Ruptures structurelles

Il va de soi que notre société n’est plus celle du début du siècle – l’an 2000 est déjà si loin… Et le XXe siècle, alors ! Depuis 1960, indique l’Insee, les ménages ont divisé par deux le budget qu’ils consacrent à l’apparence physique en général et par trois celui attribué à l’habillement. En parallèle, celui accordé aux soins et aux biens personnels a augmenté de… 77 %. Faut-il chercher plus loin les raisons de la dépression que traverse le marché de l’équipement de la personne ? La conjoncture est une chose (et elle cogne fort, il est vrai, avec un chiffre d’affaires en baisse de 3,1 % par an depuis 2008, dit le Panel Procos) ; les ruptures structurelles en sont une autre. Elles sont profondes et durables.

 

Boycotter Amazon

Internet n’étant qu’un entrant de plus sur un territoire où se bousculent déjà gares, autoroutes, pop-up, halles alimentaires, corners et toujours pieds d’immeubles, centres commerciaux et retail parks accessibles désormais à tous. On sait que la progression des ventes sur la Toile, en baisse régulière depuis 2003, s’est légèrement redressée l’an dernier, pointant à + 12 % au lieu des 9 % attendus. Compte tenu de la stagnation des pure players, il ne s’agit toutefois là que d’un rebond dû pour l’essentiel à la progression des gens du mortar dans le digital. Ce terrain de jeu ne dépassant au demeurant pas les 5 % du chiffre d’affaires du commerce.

On sait maintenant que jamais cet avatar du bon vieux magasin n’atteindra les 10 % – et ce serait miracle ! Par ici, la maturité est déjà au coin de la rue : on sort donc les couteaux. Ce qu’a fait sans vergogne Stéphane Treppoz, le patron de Sarenza, avec sa tribune dans «L’Obs» appelant au boycott d’Amazon. Carrément. Dans cet univers de post-surconsommation où tout le monde est à touche-touche, les visages se tendent. Ce nouvel ordre de la concurrence impacte tout ce qui ressemble au commerce de près ou de loin. Et le bail, qui en est l’expression première, est naturellement aux avant-postes, prêt à en prendre pour son grade.

Les uns en ont assez d’un loyer binaire dont la clause-recette ne s’ouvre plus, les autres, caressant la réforme du droit des obligations, rêvent d’un contrat pour ceci et d’un autre pour cela. Un pour les pieds d’immeuble, un pour les malls, un pour la périphérie, un pour les prestations de service, un pour le loyer pur, un pour le minimum garanti plus clause-recette, un pour les gares, un pour la pluie et un pour le beau temps… Et pourquoi pas, si l’on accepte l’idée que la distribution est devenue aussi diverse que le sont les couleurs de l’arc-en-ciel…? Sauf si l’on considère que ce phénomène optique n’est qu’une seule et même expression de la lumière frappant une atmosphère chargée d’eau.

La complexité pas plus que la simplicité n’est une réponse parfaite.

Il y a par conséquent fort à parier que la famille des enseignes prenne le mors aux dents. Le thème est idéal, car il cristallise l’ensemble des conflits jaillissant entre les bailleurs et les locataires : loyers, charges, services, communauté de bonne ou mauvaise fortune… De quoi jeter le trouble à l’heure où l’adversité de la politique et de la conjoncture devrait sonner l’heure de la solidarité. On en reparlera sûrement dans les mois qui viennent. Comme on reparlera assurément de l’ouverture du dimanche qui doit être, pour sa part, réglée par un code de bonne conduite en cours de négociation entre Procos et le Conseil national des centres commerciaux (Cncc). Après qu’une descente de l’administration a eu lieu à Vélizy 2… pour prévenir tout débordement.

 

Ouvrir pour le plaisir

Voilà au moins un accord qui pourrait surgir à point nommé et calmer le jeu dans le débat au fond assez simple de savoir si on ouvre pour le plaisir d’ouvrir le jour du Seigneur ou si l’on ouvre pour faire du chiffre d’affaires… Celui-ci déterminant le tarif que le détaillant est prêt à payer pour en être. Ce qui ramène à la question lancinante : le loyer est-il encore le prix de l’emplacement et de rien d’autre ? Est-il au contraire en train de redevenir celui de l’activité qu’on met à l’intérieur – quand bien même il serait pondéré par la qualité de la situation ? L’exemple de la plaine de jeux capable de prendre à 100 ou 120 € le mètre carré ce qu’un discounter de périphérie prend avec des pincettes à 80 posant la question sans détour !

On n’a pourtant pas encore tout vu ! Il suffit de céder pour 4 millions de loyer pur à Foot Locker le Benetton des Champs présenté à 4,5 pour que les observateurs se tapotent le menton. Sur la plus belle avenue du monde non plus, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. La correction intervenue au cours du dernier semestre de l’année sur les meilleurs endroits eux-mêmes (- 3 % selon la courbe de «L’Argus de l’Enseigne») va du reste dans ce sens. Même si, pour s’assurer d’une place de qualité, il faut payer. Les belles transactions sont toujours de mise.

 

Maje à 11 800

Kusmi Tea s’est installé rue d’Antibes, à Cannes, pour 400 000 € de droit au bail et 68 000 de loyer à une valeur locative de 2 400 €, Dinh Van est arrivé rue des Jacobins, à Lyon, pour 95 000 € purs et 2 200 de valeur locative, Michael Kors a pris les Chats-Bossus de Lille à 500 000 € plus 210 000 de loyer à 2 364 € de valeur locative, Côté Bastide s’est inscrit rue Espariat, à Aix, pour 1 841 € de valeur locative avec une cession de 155 000 € et un loyer de 60 000, Christofle s’est mis à côté de Colette sur la rue du Faubourg Saint-Honoré pour 600 000 € et un bail de dix ans ferme, Fame a pris la rue Saint-Ferréol, à Marseille, à 1 553 € de valeur locative avec un loyer pur de 160 000 €, Maje a signé le Zadig&Voltaire de l’angle Champs-Marignan pour 2 millions et un loyer de 1,1 à 11 800 € de valeur locative, tandis que les murs du Franck Provost de la rue de Rennes, à Paris (49 m2 sur 2,5 m de façade), sont partis pour 1 million, à un rendement de 4,2 %.

Les prix sont là, sans doute. Mais ils ne flambent plus, y compris sur les numéros un qui semblent avoir trouvé un certain équilibre entre ce qu’ils valent et ce qu’ils peuvent offrir en chiffre d’affaires. En attendant, du moins, que de nouveaux événements viennent perturber cette sorte d’équilibre. Car aussi bien les taux, qui pointent à nouveau le bout de leur nez, que le fait du prince (plutôt de la princesse Mme Hidalgo), qui vient par la loi sur le Grand Paris de ramener dans la capitale le seuil d’autorisation des grandes surfaces de 1 000 à 400 m2, peuvent encore faire des leurs – au moment où la proximité vue par les grands distributeurs, en progression de 0 % à 1,8 % à peine l’an dernier, commence à saturer.

Les mois qui viennent ne seront simples ni pour la France ni pour le commerce. Entre des mastodontes cherchant aventure en centre-ville, comme Weldom, Leroy Merlin ou Boulanger (qui après 2 magasins à Paris se positionne maintenant en face de la gare d’Amiens), des emplacements trop chers qui ne trouvent pas preneur et des surfaces qui filent aux extrêmes en rejetant tout ce qui se trouve entre 200 et 400 m2, trop grand, trop cher, il va falloir se frayer un chemin. Mais un chemin qui mène quelque part.

Car dans un monde en folie où l'on va casser un Vivarte qui sort encore des bénéfices parce qu'on veut lui faire faire de l'argent et non pas du commerce, le train continue à rouler. Cette année, le stock de projets des surfaces marchandes, retail parks inclus, sera encore, avec plus de 800 000 m2 nouveaux, aussi important que celui de l'an dernier. Entre autres, Val Tolosa (Toulouse est désormais en mode travaux, Steel (Saint-Etienne) et la gare Montparnasse (Paris) sont... sur les rails, on n'entend plus dire qu'EuropaCity ne se fera pas et on se bat dans les faubourgs pour un Ferney-Voltaire de plus de 40 000 m2 à la frontière suisse, en périphérie de Genève. autant dire que tout change sans que rien ne change trop. Show must go on.