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Le loyer à + 16 %, le droit au bail - 22 %
LA VALEUR LOCATIVE RÉSISTE MAIS FAIT DESCENDRE LES CESSIONS AUX ENFERS
Par Alain
Boutigny
L'époque est au risque ! Risque économique, certes mais
aussi politique et juridique. Enseignes et opérateurs d'immobilier de commerce,
qui se mettent à vivre à l'heure des indices Insee, sont en outre à la merci de
n'importe quel texte législatif et
de la moindre décision de justice. Voilà leurs activités exposées à des balles
perdues dont ils n'avaient pas l'habitude, et cette pression s'ajoute à celle de la mévente contre
laquelle il faut se battre depuis maintenant dix-huit mois !
La juridiciarisation
qui accompagne le formalisme nouveau de nos affaires devient une matière
d'étude et d'information à part entière. Et comme si tout arrivait en même
temps, elle accompagne des mouvements divers difficiles à comprendre comme cette plongée du droit au bail compensée
au centime près par
une montée en flèche du loyer. Comme si notre monde précaire
prenait le rythme
de la Now Generation...
Sans que l'on s'en rende vraiment compte au jour le jour, le
monde est en train de changer.
Celui de l'immobilier de commerce, en tout cas.
Les plus anciens se souviennent de l'époque où il suffisait de toper-là pour
s'en repartir avec un emplacement de première catégorie d'un côté et des
honoraires de l'autre. Il y avait bien des anicroches ; mais chacun
reconnaissait ses pairs et le mouvement se perpétuait au rythme des petits
arrangements entre amis... Notre époque aura vu ce secteur devenir mature. Il l'est
aujourd'hui tellement que les rapports entre les institutions se tendent, que
tout le monde se méfie de tout le monde et que l'aspect formel des choses prend
le dessus. Il n'est pas récent que les conseils, notaires et avocats,
entre autres, pénètrent dans le détail des transactions. Il n'est pas récent
non plus que le système des autorisations d'ouverture de commerce engendre des
monceaux de paperasses et de décisions. Le principe de gouvernance où les
responsabilités sont soigneusement diluées dans un être sans visage qui regarde
autour de lui avec curiosité... et s'implique de moins en moins ! Les mauvais
jours que nous traversons ne font qu'accélérer et renforcer la tendance. Les
risques ne sont plus considérés comme des aléas dynamiques : ils apparaissent
désormais comme des furies voulant punir l'un ou l'autre de la moindre erreur
de procédure.
On en retiendra pour preuve les affaires qui se présentent à
nous désormais régulièrement. Dans la version soft, cela donne la mise en place
du régime des préemptions de fonds de commerce par les communes et que Poissy
est en train d'inventer pièce à pièce en commençant par le premier «cahier des
charges pour appel à candidature
pour la cession d'un droit au bail - cahier des charges de rétrocession», qui
vient d'être affiché en mairie. Dans la version hard, cela donne l'attaque du
propriétaire des murs de Jean-Louis David rue Pierre-Charron, à Paris, à
l'encontre de son locataire de coiffeur pour défaut d'inscription... de dix jours
au mois d'août 2007.
La Cassation attend d'avoir à connaître de cette histoire,
évidemment. Comme elle vient de le faire pour une clause de non-concurrence
dans un contrat de franchise Casino (Cass. Comm. Arrêt 1103 F-D - 24 novembre
2009 ; pourvoi n°A 08-17.650 ; Fld / Casino France).
Et pourquoi pas : de nos
jours, on s'adresse pour un oui ou pour un non à la Haute cour comme on en
appelle à un président de la République - qui fait d'ailleurs ses choux gras,
il faut le dire,
de l'ordinaire de ses sujets... Comme on s'en vient très naturellement
du reste au Conseil d'Etat pour de banales dossiers d'urbanisme de commerce
ayant connu un mauvais sort en Commission nationale d'aménagement commercial...
Ce type d'excès, de mélange des genres et de dépréciation de
la fonction est courant de nos jours. Sauf que, cette fois, les conseillers ne
l'ont pas entendu de cette oreille et se sont, à la faveur de la réforme de la
justice administrative, débrouillés pour mettre à la porte ce type de
réclamations qui doivent désormais repasser par la case départ du tribunal
administratif ! Trois ans dans la vue pour les pétitionnaires : sérieuse
punition. Les lobbies sont à l'œuvre pour tenter de remonter la pente. Reste la
philosophie de l'histoire et cette judiciarisation de notre société et des
affaires en particulier, à laquelle il nous faudra nous habituer - au prix du déclin
de l'humanisme...
A n'en pas douter, la réforme de l'urbanisme commercial mise
en route par le regretté Jean-Paul Charié et que poursuit Michel Piron, député
du Maine-et-Loire, ira dans le sens de la complexité avec son esprit équipement
du territoire, son volet vert, ses schémas de ville, ses Scot et son
indispensable chaîne de recours que la liberté du commerce rend obligatoire...
Un formalisme grandiose attend donc les détaillants de
demain qui, déjà, gardent en permanence un œil sur les livraisons des indices
des loyers de commerce (Ilc) et du coût de la construction (Icc). Ces
paramètres sont devenus si indispensables qu'ils affectent les baux.
Cette question devient primordiale, comme dans les cas où
l'on cherche à minimiser l'impact de ces variables sensibles aux matières
premières avec un gros droit au bail et un plus petit loyer - si tant est que
l'on ait un peu de cash. Pour l'instant, c'est toutefois plutôt le contraire
qui se passe. Selon la statistique de «L'Argus de l'Enseigne», les enseignes
préfèrent, semble-t-il, ne pas puiser dans leur tire-lire. En six mois, un
ouragan s'est abattu sur le droit au bail qui a perdu 22 % au profit du loyer
qui s'est envolé de 16 %. Il n'échappera à personne que ce mouvement,
enregistré au second semestre 2009, se confirme et s'amplifie.
Sur un an, le premier aura ainsi cédé 22,3 % tandis que le
second se sera apprécié de... 27,3 % ! Et tout cela pour un jeu à somme
nulle puisque la valeur locative aura, depuis le dernier semestre, gagné... 0,1
%. Ces impulsions contradictoires obscurcissent la trajectoire que l'on
aimerait bien deviner pour prendre quelques décisions judicieuses. Au lieu de
ça, la guerre de religion est ouverte entre Cushman&Wakefield qui
pronostique, par rapport au pic de 2011, une chute de 46 % des ouvertures de
programmes de sites commerciaux en Europe, et Procos qui estime que les
surfaces autorisées en France s'envoleront vers les 7,5 millions de mètres
carrés d'ici à 2015 !
En attendant, la restructuration va bon train chez les
propriétaires de centres commerciaux (Corio reprenant le portefeuille allemand de Multi, Unibail celui Simon
Ivanhoe Europe ou Hammerson celui de ForumInvest France) et les nouveaux
programmes sortent de terre, de Villeneuve-la-Garenne à Aubervilliers, en
passant par Marseille ou la périphérie d'Angers. Et les transactions ne sont
pas en reste, au regard des 1 965 € de valeur locative du Starbucks de la Place
Clichy (Paris), des 2 083 € du Nicolas de l'avenue Mozart (Paris),
des 2 190 € du Comptoir des Cotonniers Place Saint-Sulpice (Paris), des 2
450 € du Thomas Sabo de la rue Grande-Chaussée (Lille) ou des 2 513 €
de René Dhéry rue des Rosiers. Comme des 900 € pour un top d'accessoires
dans l'Okabé inauguré il y a un mois...
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