+ 5,7 % : le marché corrige la tendance à la baisse de la valeur locative

La chronique de l’immobilier de commerce

Par Alain Boutigny

Dans une ambiance morose où la baisse des ventes s’ajoute aux mouvements erratiques de la valeur locative, l’immobilier de commerce doit trouver de nouveaux repères. Les nouveaux concepts et la valorisation galopante du centre-ville dessinent de nouvelles frontières.

Champs-Elysées : Gap enlisé

Ou le destin du droit au bail partagé par tous les commerçants

Le renouvellement d’un bail est un exercice ordinaire. Pas celui du Gap des Champs-Elysées. Plusieurs experts et hommes de loi estiment en effet que le traitement qui lui a été réservé pose des questions de... fonds (c’est le cas de le dire) sur l’esprit mais aussi sur la lettre de cette procédure ressortant de la valeur locative qui ne correspond pas à une remise du bien sur le marché. Dès lors : quid de la valeur locative, des charges venant en déduction de celle-ci ou du taux d’effort tout droit sorti de la capacité à produire du chiffre d’affaires... En fait, le statut de Gap – et, au-delà celui de tout commerçant locataire – se résume-t-il à abonder les caisses du bailleur ? Gap paiera ? Oui, mais combien, sur un marché qui, indépendamment de son caractère unique (celui de la plus belle avenue du monde), enregistre si peu de mouvements que chiffrer son prix relève de la gageure. Enfin, cette affaire est aussi pour les juges (peut-être surtout), l’occasion de dire tout haut ce que tout le monde disait tout bas, qu’il existe deux valeurs : la judiciaire et celle du marché. Le juge n’est pas là pour parler de l’offre et de la demande mais pour parler du droit. Qu’on se le dise. Dans cette étude incisive et documentée, M^e Jehan-Denis Barbier analyse les grands paramètres du bail et indique des pistes pour les temps à venir – qui sont aussi ceux d’une modification des rapports entre propriétaires et locataires.

Par M^e Jehan-Denis Barbier, docteur en droit, avocat à la cour

Commercialisation anticipée et principe d’imprévision

Le syndrome du canal de Craponne

La conjoncture n’est pas bonne fille avec les centres commerciaux. Leur commercialisation à terme qu’impose leur réalisation – parfois compliquée administrativement et commercialement – les place dans une situation où ils ne peuvent réellement prétendre à mettre la chose louée à disposition. De conditions suspensives en mouvements de plus en plus imprévisibles de la consommation, le schéma qui prévalait est de plus en plus bousculée par la crise qui se prolonge. Le droit français doit-il adopter le principe d’imprévision comme on le voit ailleurs en Europe ? C’est ce que pensent les auteurs de cette tribune, défenseurs impénitents des enseignes.

Par M^es Gilles Hittinger-Roux et Corinne de Prémare, avocats à la cour (HB&Associés)

Concept commercial et indemnité de réinstallation

De l'arrêt Monoprix à l'intégration de l'indemnité de réinstallation dans l'indemnité d'éviction

Deux décisions du tribunal de grande instance de Paris donnent une vision nouvelle de l'indemnité de réinstallation. Jusque-là, il était admis que cette dernière s'ajoutait peu ou prou à l'éviction - y compris en cas de réinstallation dans une coque brute de béton. Les jurisprudences d'octobre et de décembre 2011 indiquent au contraire que l'indemnité d'éviction comprend naturellement celle de réinstallation - celle-ci pouvant en outre avoir lieu dans un local en partie aménagé qui, sauf cas particulier d'un concept de chaîne, ne justifie pas de complément d'indemnisation. Pour Me André Jacquin, le tribunal semble vouloir clairement préciser que le principe est celui de l'absence d'indemnité de réinstallation.

Par M^e André Jacquin, avocat à la cour

Mis à mal par la crise qui s'installe et modifie les rapports bailleurs-locataires

Le droit d'entrée est-il en train de disparaître ?

Invention des années 80, lorsque le toujours-plus menait les politiques d'expansion tant des promoteurs que des distributeurs, le droit au bail est malmené par la crise. Sa justification a-t-elle disparu pour autant ? Doit-il être banni de tous les sites à la fois : sites ex nihilo, extensions, rénovations, lieux de transit... Et s'il ne traduisait tout simplement que l'équilibre entre les commerçants en place - producteurs de la commercialité - et ceux qui les rejoignent ? C'est la question que pose le rédacteur de cette tribune, Maxime Péribère, coprésident d'Accessite, commercialisateur et gestionnaire de plus de 1 000 baux de commerces en galerie marchande.

Par Maxime Péribère, coprésident d'Accessite

Echelle mobile ou base fixe : vers un renversement de la jurisprudence

Indécision sur l'indexation

La révision du loyer est à la source de tout contrat de bail. Mais l'interprétation du Code monétaire et financier a fait imaginer que les calculs partant d'une échelle mobile ou d'une base fixe pouvaient conduire à des résultats différents. La simple arithmétique montre qu'il n'en est rien : que l'on reparte de la date de signature ou que l'on reporte le calcul d'année en année, la somme obtenue est la même et c'est bien, au fond, le but recherché par le législateur. La thèse cherchant à démontrer que la première indexation est la seule valable et qu'au contraire la seconde rend la clause non écrite ne tient donc pas. Deux jurisprudences du tribunal de grande instance de Paris des 8 novembre et 1^er décembre 2011 et un arrêt de la cour d'appel de Paris du 4 avril 2012 appuient cette analyse qui semble plus solide à M^e Jehan-Denis Barbier.

Par M^e Jehan-Denis Barbier, docteur en droit, avocat à la cour

Croix verte contre design du Cnit

Une enseigne qui ne peut être dissociée de la chose louée (le magassin)

Unibail a rénové le Cnit à La Défense pour en faire un espace de bureaux, de commerces et de congrès de premier ordre. Afin de redonner du panache à l'ensemble, une refonte de la signalétique était au programme. Une croix verte lumineuse sur la façade du bâtiment, rompait avec l'harmonie du nouvel ensemble. Elle a été éteinte par le bailleur... Le pharmacien estimant que cette mesure nuisait à sa visibilité, a saisit le juge des référés qui a rejeté sa demande. La cour d'appel de Versailles infirme l'ordonnance aux motifs que ce signal apposé sur la façade est assimilé à l'enseigne de l'officine. Par conséquent : un accessoire de la chose louée, qu'Unibail ne pouvait supprimer ou modifier sans l'accord du preneur. En l'éteignant, le bailleur a porté atteinte à l'exercice paisible de l'activité du pharmacien.

Cassation : le locataire doit payer ! Oui, mais, combien ?

Les effets de la nullité d'une clause imposant l'adhésion à une association de commerçants

D'un côté les droits de l'Homme qui garantissent la liberté d'association, de l'autre la nullité qui ramène les parties dans l'état où elles se trouvaient initialement. Dans un arrêt rendu en novembre, la Cour de cassation revient sur sa position antérieure et dit que l'un n'empêche pas l'autre ! On passe donc aux restitutions réciproques. Mais si l'addition des sommes versées par le locataire est facile à calculer, la difficulté réside dans le calcul des prestations fournies par l'association en termes de publicité et de promotion du centre réalisées par l'association des commerçants. La cour d'appel de Rennes où l'affaire de Pôle Sud, à Basse-Goulaine (Leclerc Nantes ouest), a été renvoyée, doit élucider cette question... Reste, qu'au delà des grands principes, on prend à l'évidence le chemin d'un paiement sous une forme ou une autre de l'animation commerciale fournie par l'association.

Par Charles-Edouard Brault, avocat à la cour, spécialiste en baux commerciaux et professionnels

Cherchant à tirer argument de sa lettre d'intention et de la rupture de pourparlers...

Coach contestait la vente de l'Infinitif des Champs-Elysées à Estée Lauder devant le tribunal de commerce de Paris

La proposition de reprise de l'Infinitif des Champs-Elysées faite par l'Américain Coach n'était qu'une lettre d'intention - ce que le droit anglo-américain nomme «letter of intent». Sa rédaction ne suscitait aucun doute : bien que signé par les vendeurs, elle n'était assimilable ni à un contrat, ni à un projet de cession d'actions. L'action de Coach, visant à contester la cession à Estée Lauder était donc vouée à l'échec.

Par Françoise Auque, professeur émérite de l'Université de Lille 2, avocate

Mac-Infinitif : surenchère des fonds de commerce et responsabilité de l'expert

Ne tirez pas sur le pianiste...

Des performances inédites, notamment sur les Champs-Elysées, mettent à mal le rôle de l'expert immobilier. Contraint de se livrer à un exercice à risques antagonistes, il porte dès lors de lourdes responsabilités de clientèle, bien entendu, de marché, évidemment, voire de métier s'il devait s'impliquer dans une vision prospective de l'activité projetée. Là s'arrête cependant le rôle de l'expert dont l'œil fixé par définition dans le rétroviseur ne peut - ne doit ? - pas regarder simultanément à travers le pare-brise. Ne tirez donc pas sur le pianiste : dans ces circonstances, il ne peut faire que son métier, dit en quelque sorte Françoise Maigné-Gaborit dont le discours s'appuie sur l'exemple Mac-Infinitif des Champs-Elysées.

Par Françoise Maigné-Gaborit, expert près la cour d'appel de Paris

Revue des troupes sur la plus belle avenue du monde

Les Champs-Elysées : promenade ou champ de bataille ? Une question de passion plus que de raison

De l'arrivée de grandes marques internationales - qui ébranlent la propriété commerciale - aux départs annoncés de plusieurs enseignes qui avaient marqué une époque des Champs-Elysées, en passant par des renouvellements aux négociations bagarrées, la «plus belle avenue du monde» est en pleine rectification de frontières. Mais l'interférence de ces mouvements rend toute lecture de cette évolution difficile. La seule véritable logique reste celle de la promenade, base solide.

Par Sylvie Roux, directrice du pôle immobilier commercial (Michel Marx Expertises)

Clauses d'indexation : quand la sanction est réservée aux infractions

En l'absence d'intention maligne qui aboutirait à contrevenir aux dispositions légales d'ordre public, les clauses d'indexation, que l'indice de référence soit ou non immuable, sont validées par deux décisions toutes fraîches de la cour d'appel de Paris. C'est finalement blanc bonnet et bonnet blanc, disent les magistrats en mettant fin - sous réserve de l'avis de la Cour de cassation - à un débat qui aura fait couler beaucoup d'encre et fait froid dans le dos à des bailleurs (celui de Scherrer, avenue Montaigne, et de Western Diffusion, au centre commercial Montparnasse), sous la menace d'une sanction terrifiante : la clause non écrite.

Par M^e Dominique Cohen-Trumer, avocat au barreau de Paris

Le commissionnaire-affilié : Janus des temps modernes

Où l'impossible cumul de l'indemnité de départ et de la propriété commerciale compense le risque de la requalification en contrat de travail

Voici clôt un débat de dix ans. Le commissionnaire-affilié n'est pas un agent commercial : il serait du reste extraordinaire de voir cumuler une propriété commerciale avec une indemnité de fin de contrat. En revanche, le risque du système réside, comme la récente affaire Soleil Sucré l'a encore montré, dans la requalification du statut en contrat de travail. Sauf à ce que, gagnant bien sa vie, le «salarié» en question ne puisse y prétendre... Comme quoi il suffit à l'enseigne de faire en sorte qu'il gagne assez d'argent !

Par M^e Rémi de Balmann, avocat associé (cabinet D, M&D, membre du Collège des experts de la Fédération française de la franchise)

Flambée structurelle ou bulle spéculative ?

Rivoli, Champs-Elysées, Saint-Germain : des transactions épiphénoménales qui perturbent le marché en profonfeur

Dans une remarquable intervention au XVII^e Forum des Sites, Véronique Nocquet avait montré en quoi les transactions épiphénoménales observées sur Paris devaient être regardées avec circonspection. Fruits de mobiles étrangers aux seuls ressorts de l'immobilier de commerce, centrées sur des zones microscopiques au sens propre du terme, elles risqueraient plutôt d'être les leviers d'une bulle qui ne demande qu'à éclater. Voici donc, sur le mode écrit, l'essence de son discours.

Par Véronique Nocquet (Missions Immobilières)

Comme les Champs-Elysées et d'autres emplacements «prime» dans le monde, Londres flambe aussi !

Bond Street : destination top pour boutiques de luxe

Les réserves financières des marques de luxe et les placements réalisés par les grandes fortunes d'Europe font flamber Bond Street où Lvmh, Hermès, Chanel et Max Mara, notamment, se sont installés au cours des deux dernières années. Le mouvement, qui a placé le taux de rendement de l'immobilier de commerce de la rue la plus huppée de la capitale du Royaume-Uni à moins de 3 %, devrait se poursuivre, estime Anthony Selwyn, directeur commerce au bureau Savills de Londres.

Par Anthony Selwyn, directeur commerce centre Londres (Savills)

Grenelle II et décret du 30 janvier : rébus, jeu de piste et casse-tête chinois

L'impossible déchiffrage de la réforme sur l'affichage publicitaire

Très loin d'avoir simplifié les choses, les nouveaux textes sur la publicité extérieure des commerces, procédant par renvois et renvois sur renvois, sont des plus sibyllins. Non seulement le décret d'application le la loi Grenelle II paru le 30 janvier relève du casse-tête chinois, mais il laisse d'importantes questions sans réponse. Les rédactrices se penchent ici sur trois d'entre elles : l'importante question de l'entrée en vigueur de la réforme, celle de la publicité à proximité des centres commerciaux situés en dehors des agglomérations et celle de la surface unitaire maximale des enseignes lumineuses.

Par Elsa Sacksick, avocate associée et Audrey Lebeau, avocate à la cour (AdDen avocats)

Hongkong : une attractivité pour les enseignes

Et des baux commerciaux comme on n'en a jamais vu

Central, Causeway Bay, Kowlon... Des noms et des emplacements qui font rêver. Mais si les enseignes, interpellées par cette porte de l'Orient et la fureur acheteuse des Chinois, lorgnent souvent sur ce qu'André Malraux, dans «Les Conquérants», appelait «le plus riche rocher du monde», elles doivent aussi savoir que nos lois ni nos usages n'ont rien de commun avec les pratiques locales.

Par M^e Anne-Cécile Lemaire, avocat chez HB&Associés

Inflation de contentieux relatifs à la création de sites web

Quelles leçons en tirer pour la tête de réseau ?

Le site Internet d'une enseigne, et particulièrement d'un réseau comportant des franchisés, est déjà un sujet complexe dans sa mise en place et son exploitation. Raison de plus pour qu'en amont, lors de sa construction, les rôles respectifs des web agencies et de la tête de réseau soient bien précisés. Sauf à se retrouver devant les tribunaux sur le thème de la propriété intellectuelle. Le nombre de procédures qui se développent actuellement incite, selon Eric Schahl qui appuie son discours par des jurisprudences et des conseils, à la plus grande prudence dans la définition - avant toutes choses - des tâches de chacun... Le flou étant la pire des solutions.

Par Eric Schahl, associé Inlex IP Expertises

Petit oubli, fâcheuses conséquences

Ou bien : petites causes administrativo-législatives, grands effets économico-financiers

D'une contradiction interne de la Loi de modernisation de l'économie nait la question de savoir si, oui ou non, il faut évoquer les enseignes d'un projet demandant son autorisation administrative. Etablir cette liste rendue tout à fait facultative, c'est plaire aux autorités locales ; mais c'est aussi prendre le risque que l'une ou l'autre quittant le navire avant d'arriver au port, contraigne le promoteur à repasser par les méandres administratifs - avec tous les risques de recours que cela comporte. Les auteurs de cette tribunes, grands spécialistes de ces questions, prônent une solution toute simple : la suppression de la phrase litigieuse, qui mettrait fin à des situations compliquant et retardant inutilement la réalisation de projets autorisés.

Par Philippe Cattiaux et Jacques Perrilliat, conseils