Les valeurs locatives dans la tourmente

Après une chute historique, le droit au bail et le loyer redressent la tête

La chronique de l'immobilier de commerce

Par Alain Boutigny

Sur fond de crise morale, sociale et économique, la baisse de la consommation amoche le tissu commercial. Des autorisations d’ouvertures en folie, un assaut du commerce sur les charges, l’élaboration de nouveaux systèmes de calcul des loyers dans les centres commerciaux, des valeurs locatives faisant le Yo-Yo et une distorsion de plus en plus marquée entre un commerce de «riches» fait de beaux emplacements et un commerce de «pauvres» à base de désertification : voilà une situation bien troublante pour des promoteurs, des bailleurs et des enseignes qui aimeraient que l’horizon redevienne – enfin – clair !

Franchises, loyers progressifs, indexation, paliers d'augmentation

Ne rester pas sur le palier !

Lors de la conclusion d'un bail, les parties veulent souvent prévoir un échelonnement des augmentations de loyer. Diverses modalités rédactionnelles sont possibles : franchise de loyer, abattements ou paliers. Deux récentes décisions de jurisprudence confirment les aléas des clauses selon lesquelles le loyer augmentera par paliers : ce type de rédaction est à éviter.

Par M^e Jehan-Denis Barbier, docteur en droit, avocat à la cour

Fixations judiciaires et conjoncture

Baux commerciaux : le déplafonnement du loyer en contexte morose

Si les valeurs locatives de boutiques se maintiennent pour les emplacements recherchés, voire poursuivent leur hausse à Paris sur les situations prime telles les Champs-Elysées ou la rue Saint-Honoré, les professionnels de l’immobilier s’accordent à dire que les valeurs locatives des emplacements moins prisés connaissent une sensible baisse. Dans un climat économique défavorable, comment les décisions judiciaires de fixations de loyers en renouvellement considèrent-elles le déplafonnement ?

Par Anne Angiboust, expert immobilier près la Cour d’appel de Paris

La route est devenue longue entre la signature et l'ouverture du mall et se pose parfois la question

Pardon, mais où se trouve la sortie ?

Chaque année, nous assistons à la naissance de nouveaux centres. Le temps est parfois long entre la signature de la promesse de bail avec le promoteur et l’ouverture du centre au public. Durant ce laps de temps, la situation financière du preneur a pu changer et ce dernier pourrait souhaiter revenir sur son engagement. Les contrats étant bien verrouillés, quelles options s’offrent à lui ?

Par Gilles Hittinger-Roux et Corinne de Premare, avocats à la cour (HB&Associés)

Voie de fait au Millénaire

L’arrêt Fnac, ou quand l’obligation d’exploiter s’impose au locataire

Une enseigne ne peut décider de rompre unilatéralement son contrat de bail du seul fait que ses affaires ne sont pas aussi juteuses que cela était escompté. Ce serait trop facile ! La Fnac se voit donc imposer par la cour d’appel, qui confirme ici la position du juge des référés, d’attendre la fin de la première période triennale de son bail pour quitter Le Millénaire.

Par Gina Maruani, avocat à la cour, Scp Jacquin-Maruani Associés

Une «Aubaine» pour faire le point sur la loi Doubin …

Arrêt du 30 octobre 2012 – Cour d’appel de Douai

La loi Doubin impose au franchiseur de remettre à son futur franchisé tous les documents pouvant permettre à ce dernier de s’engager de façon éclairée lors de la signature du contrat. Un franchiseur pourra être tenu pour responsable de la faillite de son cocontractant si la cour relève qu’il n’a pas répondu correctement à cette obligation, et ce même si le franchisé a été naïf en s’engageant.

Par M^e Olivier Deschamps, avocat à la cour, Cabinet D, M&D, membre du Collège des experts de la Fff

Développement du réseau de franchise

Ne pas confondre vitesse et précipitation

Un franchiseur ne peut développer un réseau de franchises s’il n’a pas déjà testé la pérennité de son concept dans une unité pilote. En grillant cette étape, Il Ristorante, filiale d’Agapes Restauration, s’est vu sanctionner par le tribunal de commerce de Lille, et ce dans la droite ligne de la jurisprudence. Le franchisé n’est pas là pour faire le travail du franchiseur !

Par Olga Zakharova-Renaud, avocate, Cabinet Meresse

Les 10 commandements de la négociation des charges

Un commentaire bien utile sur les tables de la loi

Le sujet n’est pas récent, certes. Mais la publication par l’Alliance du commerce, qui réunit l’Union du Grand Commerce de Centre-Ville (Ucv), la Fédération des Enseignes de l’Habillement (Feh) et la Fédération des Enseignes de la Chaussure (Fec), d’un guide intitulé : «Les 10 Commandements de la Négociation des Charges», a remis le thème au goût du jour à l’heure où les enseignes serrent la vis dans tous les budgets. Mais, au-delà de la présentation synthétique de cette question, très technique et souvent conflictuelle, le mérite de cet opuscule est de lancer le débat pour une simplification, une transparence et des échanges apaisés dans ce domaine. Analyse et propositions, toujours bonnes à prendre.

Par Pierre Gonnaud (MP Conseil), un état des lieux présenté lors d’une intervention au XVIII^e Forum des Sites

Du bon usage de la Toile dans les réseaux du commerce associé

Internet : pour les enseignes, il est interdit d’interdire !

La puissance du e-commerce n’est plus à prouver. Les parts de marché gagnées chaque année par ce nouveau canal de distribution ont poussé les enseignes à passer de leurs sites «corporate» à des sites marchands. Il faut maintenant poser les règles permettant à la marque et à ses distributeurs de pouvoir vendre sur le Web sans se nuire. Voici quelques conseils pour encadrer cette pratique.

Jean-Baptiste Gouache (avocat associé), Gouache Avocats, membre du collège des experts de la Fédération française de la franchise

Arbitrage d’enseigne : le rationnel remplace la morale

Ventes par lots : pourquoi ces listes entières de magasins à céder ?

Le monde du commerce est en pleine mutation. Les enseignes disposent aujourd’hui d’une multitude de canaux de distribution pour écouler leurs produits, et avec la crise persistante, elles gèrent davantage leurs réseaux en bon père de famille. Elles n’hésitent plus à se défaire des magasins non rentables qui pèsent lourdement sur le compte de résultat. Faisant fi du qu’en-dira-t-on, elles sont prêtes à faire le grand ménage.

Par Emmanuel Dechamp (Eds Conseils)

La relation entre les documents d’urbanisme et les autorisations d’exploitation commerciale

Le régime de compatibilité

Il faut s’y faire : les décisions des Cdac et les Cnac sont désormais soumises à leur compatibilité avec le schéma de cohérence territoriale (Scot). Mais l’incompatibilité fréquente produit des chocs entre les deux.

Par Antony Dutoit, Stéphanie Encinas, Gwenaël Le Fouler, Cabinet Létang&Associés, avocats au barreau de Paris

Moyens d’action contre un fléau national

La boîte à outils juridictionnelle du pétitionnaire face aux recours abusifs

Plus on en parle et moins on agit ! Si le recours pour excès de pouvoir est un droit démocratique imprescriptible, les recours abusifs sont la plaie de la promotion immobilière. L’immobilier de commerce est en tête de liste des cibles des maîtres chanteurs… Florilège utile de jurisprudences récentes, explications et commentaires.

Par Elsa Sacksick, avocate à la cour (AdDen avocats)